Исследуемый объем выборки – 67 объектов в г. Евпатория и 393 объекта в близлежащих населенных пунктах. Общий объем выборки – 460 объектов. В качестве основных показателей используются минимальные, максимальные и средние значения стоимости 1 кв.м рассматриваемой недвижимости, выраженные в рублях. Результаты представлены в виде таблиц, гистограмм и диаграмм с комментариями и пояснениями.
Структура предложения, согласно принятому районированию г. Евпатории, представлена на диаграмме.

На март 2019 г. на рынке представлено 67 участков.

Наибольший объем предложения свободных земельных участков находится в районах Исмаил-Бей (27%),  Спутник-1 (22%), Спутник-2 (19%) и в районе новой нарезки Спутник-3 (19%). В центральной части города предложения отсутствуют.
В таблице ниже приведены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков под ИЖС в целом.

По состоянию на март  2019 года средняя цена предложений составила 295 542  руб./сот.  Цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 83 333 руб. до 1 861 111 руб.   Достаточно широкий диапазон цен обусловлен влиянием различных факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимости  за 1 сотку незначительно, а другие имеют существенное влияние.

К основным ценообразующим факторам, существенно влияющим на формирование цены предложения можно отнести:

• местоположение относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• размер общей площади;
• форма, рельеф;
• наличие инженерных коммуникаций;
• качество подъездных путей и пр.

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на диаграмме ниже

Наибольший уровень цен наблюдается в Старом городе   – 1 328 942  руб./сот в Центре предложения отсутствуют. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в микрорайоне «Спутник-1» – 141 000 руб./сот.

Площадь земельных участков на рынке варьируется от 5,7 сот. до 52 сот.

Основную долю предложения составляют участки площадью от 4 до 10 сот (96%). Доля крупных участков более 20 сот составляет 1% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение). Наиболее часто встречающаяся  площадь участков в продаже – 6 сот.

Динамика изменения цен предложений с апреля 2017 г. по март 2019 г.  представлена на графике ниже.

Прослеживается тенденция снижения среднерыночного показателя удельной стоимости земельных участков  в г. Евпатории в целом. Однако более глубокий анализ ситуации на рынке позволят сделать следующее заключение.

Увеличение объема рынка и снижение среднерыночной стоимости 1 кв.м земельных участков обусловлены уменьшением предложения «дорогих» участков в основной части города и значительным увеличением предложения недорогих участков на окраине города (районы Исмаил-Бей, Спутник-1, Спутник-2, в том числе  в новом микрорайоне в северной части города -район новой нарезки Спутник-3.

В целом по городу, колебание удельной стоимости участков имеют сезонный характер. В разрезе основных районов города среднерыночные показатели имеют соизмеримое значение с осенью прошлого года.

На рынке земельных участков под ИЖС  г. Евпатории предлагаются к продаже объекты  не только в границах города, но и  в близлежащих населенных пунктах (см. схему ниже),  часть из которых, согласно административному делению, расположены на  территории Сакского района.

Как отмечалось не однократно, основным ценообразующим фактором является фактор местоположения. Одним из показателей его является близость к береговой линии и в частности  к обустроенным пляжам. В связи с этим, для проведения дальнейшего анализа, объекты были сгруппированы по населенным пунктам, расположенным вдоль береговой линии и в отдельную группу вошли объекты, расположенные в прочих населенные пунктах,  удаленных от уреза воды (см. схему, представленную на рисунке выше).

Самый высокий уровень цен в пригороде Евпатории наблюдается в населенных пунктах (НП), расположенных вдоль берега моря. Так в пгт. Заозерное средняя стоимость земельных участков составляет – 274 309  руб./кв.м, в с. Поповка – 250 190 руб./кв.м, в с. Прибрежном – 206 222 руб./кв.м. В других прибрежных НП от 119 667  руб./кв.м до 205 638 руб./кв.м. В прочих населенных пунктах, расположенных на удалении от береговой зоны средняя стоимость 1 кв.м составляет 49 294 руб./кв.м.

Выводы:

1. На рынке земельных участков г. Евпатория стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках в открытом доступе отсутствует.
2. Наибольший объем предложения свободных земельных участков находится в районах Исмаил-Бей (27%), Спутник-1 (22%), Спутник-2 (19%) и в районе новой нарезки Спутник-3 (19%). В центральной части города предложения отсутствуют.
3. По состоянию на март  2019 года средняя цена предложений составила 295 542  руб./сот.  Цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 83 333 руб. до 1 861 111 руб.
4. К основным ценообразующим факторам, существенно влияющим на формирование цены предложения можно отнести:

• местоположение относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• размер общей площади;
• форма, рельеф;
• наличие инженерных коммуникаций;
• качество подъездных путей и пр.

5. Наибольший уровень цен наблюдается в Старом городе – 1 328 942  руб./сот в Центре предложения отсутствуют. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в микрорайоне «Спутник-1» – 141 000 руб./сот.
6. Увеличение объема рынка и снижение среднерыночной стоимости 1 кв.м земельных участков обусловлены уменьшением предложения «дорогих» участков в основной части города и значительным увеличением предложения недорогих участков на окраине города (районы Исмаил-Бей, Спутник-1, Спутник-2, в том числе в новом микрорайоне в северной части города -район новой нарезки Спутник-3.
7. Основную долю предложения составляют участки площадью от 4 до 10 сот (96%). Доля крупных участков более 20 сот составляет 1% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение). Наиболее часто встречающаяся площадь участков в продаже – 6 сот.
8. Самый высокий уровень цен в пригороде Евпатории наблюдается в населенных пунктах (НП), расположенных вдоль берега моря. Так в пгт. Заозерное средняя стоимость земельных участков составляет – 274 309 руб./кв.м, в с. Поповка – 250 190 руб./кв.м, в с. Прибрежном – 206 222 руб./кв.м. В других прибрежных НП от 119 667  руб./кв.м до 205 638 руб./кв.м. В прочих населенных пунктах, расположенных на удалении от береговой зоны средняя стоимость 1 кв.м составляет 49 294 руб./кв.м.

 Анализ рынка земельных участков Евпатории под индивидуальное жилищное строительство