Краткая характеристика города Евпатории

Евпатория — город-курорт, расположенный в степной, западной части Крымского полуострова. Город протянулся вдоль Евпаторийской бухты мелководного Каламитского залива. Средняя высота над уровнем моря составляет 10 м.

Протяжённость Евпатории с юга на север составляет 12 км, с востока на запад — 22 км. Численность постоянного населения города составляет  106 158 человек.

Климат Евпатории степной, сильно засушливый, хотя море чуть смягчает его. Зима очень мягкая, устойчивого снежного покрова обычно не наблюдается. Лето жаркое и засушливое. Из природных лечебных факторов следует отметить уникальные грязи и рапу, морские и минеральные воды, воздух и солнце, песок и целебные растения. В черте города и в прилежащих местах по береговой линии расположены многочисленные мелкопесчаные пляжи.

Город имеет регулярную планировку на юге, севере и западе. На юго-западе расположен курортный район. На востоке расположен старый город, имеющий типичную для восточных городов планировку с переплетением маленьких кривых улочек. Некоторые из домов в этом районе имеют возраст более 500 лет. На западе города — озеро Мойнаки, на востоке — озеро Сасык. В северо-западной части расположился современный город с высотными (до 18 этажей) зданиями, прямыми широкими улицами и проспектами. В северной части жилые районы Спутник-1 и Спутник-2 и промышленные предприятия.

Схема деления города по основным микрорайонам представлена на рисунке 1.

Город Евпатория можно условно подразделить на следующие микрорайоны:

Старый город. Охватывает зону старинной (дореволюционной) застройки, сохраняет планировку средневекового Гезлева. Достаточно тихий район (кроме набережной им. Терешковой). Расстояние до моря — не более 700 м. Его существенный минус — отсутствие нормальных дорог. В этом районе преимущественно частные дома, а также дома, поделенные на квартиры с несколькими хозяевами.

Санаторно-курортная зона (санаторный район, курортная зона).  Часто эти два микрорайона объединяют в один — курортно-санаторный.  Свое название эти микрорайоны получили из-за огромного количества расположенных здесь оздоровительных санаториев, пансионатов и гостиниц. Здесь созданы все условия для комфортного отдыха курортников. Удобная транспортная развязка, неплохие дороги с начерченными пешеходными переходами, множество маленьких магазинчиков, кафешек и ночных клубов, пляжи. Можно сказать, что здесь собраны практически все увеселительные заведения и развлечения, особенно в курортный период. Жилая недвижимость, в основном, представлена частным сектором.

Центр. Преимущественно многоэтажная застройка, большое количество магазинов и другой инфраструктуры. Расстояние до моря — от 1 до 3 км.

Район городского театра. Район города с красивыми, старинными зданиями. Одно-двухэтажные дома, застройки частного сектора, административные здания. Расстояние до моря — в пределах 900 м.

Район центрального рынка. Небольшой район с хорошей транспортной развязкой, поликлиникой, школой, административными зданиями и магазинами. Небольшое количество пятиэтажных домов. Расстояние до моря — в пределах 1,3 км.

Район Пожарки. Застройка индивидуальными жилыми домами, небольшое количество пяти и девятиэтажных многоквартирных домов.  Расстояние до моря — в пределах 1,1 км.

Вокзальный. Район ж/д вокзала и автовокзала. Характерна высокая деловая активность. Хорошее транспортное сообщение. Здесь сосредоточены магазины, офисы, представительства. Застройка, в основном, пятиэтажными жилыми домами.  Расстояние до моря — в пределах 2 км.

Район Кольца.  Охватывает частный и многоэтажный массивы, расположенные соответственно справа и слева от улицы Перекопской. Относительно близок к морю (от 100 до 400 метров). Есть летний микрорынок, магазины.

Пересыпь. Район расположился вдоль морского побережья (ул. Симферопольская) – узкая полоса вдоль моря при въезде в Евпаторию Частные постройки, мини-гостиницы, отели и пансионаты. Расстояние до моря — в пределах 200 м.

Мойнаки. Спальный район с развитой инфраструктурой: школы, детские сады, больницы, аптеки, банковские отделения, магазины. Прилегает к одноимённому озеру (лиману). Преимущественно многоэтажная застройка. Рядом — грязелечебница «Мойнаки»; до моря — 20-40 минут ходьбы.

Универсам. Один из деловых центров города. Застройка, в основном, 5-ти и 9-ти этажные дома новой постройки. Развитая инфраструктура. Расстояние до моря — в пределах 2,8 км.

8-ой микрорайон.  Спальный район, многоэтажные жилые дома, в основном 5, 9 этажей, новые постройки. Развитая инфраструктура, детские площадки, автостоянки, на цокольных этажах расположены магазины, аптеки, коммунальные службы. Расстояние до моря — в пределах 2,9 км.

9-ый микрорайон.  Спальный район с многоэтажными (5, 6, 11, 14 этажей) жилыми домами. Развитая инфраструктура, хорошее озеленение района, школы, детский сад, на цокольных этажах многоэтажек — магазины, банковские отделения, стоянки, детские площадки. Расстояние до моря — в пределах 2,9 км

За линией. Пятиэтажные дома, спальный район, находящейся за линией железной дороги. В основном в этом районе можно встретить пятиэтажки. Район сам по себе тихий, если не считать грохотание рядом проходящих поездов. Близко расположен к авто и ж/д вокзалам. Расстояние до моря — в пределах 2,2 км

Планы. Район застроен частными домовладениями, многоэтажками относительно новой постройки, развита своя инфраструктура. Расстояние до моря — в пределах 2,4 км.

Слободка. Достаточно большой район, который состоит из частого сектора. Можно встретить как одноэтажные, так и двухэтажные дома и частные пансионаты. На маленьких улицах района относительно тихо, инфраструктура развита слабовато. Расстояние до моря — в пределах 1,7 км.

Авиагородок.  Район спокойный, если не обращать внимания на грохот проходящих поездов. Своя развитая инфраструктура. Постройки в этом районе разные: есть частные дома, пяти-, девяти- и двухэтажные многоквартирные дома. Расстояние до моря — в пределах 2,5 км.

Нахаловка и район ст. Товарная. Северная часть города.  Основной типа застройки — частный сектор. частный сектор, маленькие магазинчики, слабо развитая инфраструктура, общественный транспорт слабо развит. Расстояние до моря — в пределах 2,4 км.

Спутник-1 и Спутник-2. Районы элитной коттеджной застройки. Слабо развитая инфраструктура.

Исмаил-Бей. Крупный, спальный район с частными домами на окраине города, инфраструктура: магазины, школа, общественный транспорт.

Анализ вторичного рынка квартир города Евпатории

На вторичном рынке квартир г. Евпатория  стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках в открытом доступе отсутствует. Данный анализ рынка выполнен в результате исследования рынка продажи жилой вторичного рынка квартир в г. Евпатории в декабре 2019 г. на основе данных о предложениях,  опубликованных на интернет-сайтах  www.avito.ru, www.domofond.ru и др.

Анализ цен жилой недвижимости  также выполнялся по основным  микрорайонам города, представленным выше на схеме (см. рис.1). Причем микрорайоны «Санаторный», «Курортная зона» и «р-н театра» объединены в один оценочный район «Санаторно-курортная зона», «8 микрорайон» и «9 микрорайон» объединены в один оценочный район «8-9 микрорайон».

Исследуемый объем выборки – 464 объектов в г. Евпатория и 145 объектов в близлежащих населенных пунктах. Общий объем выборки – 609 объекта. В качестве основных показателей используются минимальные, максимальные и средние значения стоимости 1 кв.м рассматриваемой недвижимости, выраженные в рублях. Результаты представлены в виде таблиц, гистограмм  и диаграмм с комментариями и пояснениями.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния вторичного рынка квартир в г. Евпатория в декабре 2019 г.

Стоимость 1 кв.м общей площади квартир на вторичном рынке в целом по городу находится в интервале от 30 000 руб./кв.м  до 155 556 руб./кв.м. Среднее значение составляет 73 124 руб./кв.м.

Ценообразование квартир формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимости  за 1 кв. м незначительно, а другие имеют существенное влияние.

К основным ценообразующим факторам, существенно влияющим на формирование цены предложения можно отнести:

• местоположение относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• размер общей площади квартиры;
• этаж расположения;
• материал основных конструктивных элементов жилого дома;
• удобство планировки;
• качество отделки, общее техническое состояние и пр.

Общая структура предложения квартир на вторичном рынке по основным районам города представлена на диаграмме ниже.

Большую долю вторичного рынка  составляют 2-комнатные квартиры (37%). Доля 3-комнатных квартир на рынке составляет 29%, 1-комнатных – 24%, 4 и более комнатных всего 10%.

Как видно из приведенной выше гистограммы, размер квартиры оказывает значительное влияние на ее удельную стоимость. Самая высокая средняя стоимость характерна для 1-комнатных квартир и составляет 81 298 руб./кв.м. С увеличением числа комнат наблюдается уменьшение  средней стоимости 1 кв.м общей площади квартир.

Динамика изменения цен предложений с апреля 2017 г. по декабрь 2019 г.  представлена на графиках ниже.

Рассмотрим вторичный рынок квартир в разрезе основных микрорайонов города.

Как видно из приведенной диаграммы, большинство квартир предлагается к продаже в районе Центра (22%), Мойнаки (22%), 8-9 микрорайонах (16%). Доля предложений в остальных районах города составляет от 1% до 11% от общего объема рынка.

Как отмечалось выше, одним из основных ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости является  фактор местоположения. Он включает в себя такие показатели, как транспортная доступность, развитость социальной инфраструктуры, удаленность от парковых зон и пляжей и пр. На гистограмме, приведенной на рис. 6, можно четко увидеть, что наиболее «дорогими» районами являются прибрежные районы и районы исторической застройки:  район санаторно-курортной  зоны (средняя стоимость 1 кв. м– 90 540 руб.), район Старого города (80 350 руб./кв.м) и центральный район (80 303  руб./кв.м). Средняя стоимость квартир в других районах города находится в интервале от 58 328 руб./кв.м  до 70 512 руб./кв.м.

Динамика изменения цен предложений с апреля 2017 г. по декабрь 2019 г.  по районам города представлена на графиках ниже.

На вторичном рынке г. Евпатории предлагаются к продаже квартиры не только в границах города, но и  в близлежащих населенных пунктах (см. рис. 8),  часть из которых, согласно административному делению, расположены на  территории Сакского района.

Самыми крупными из них являются:

пгт. Заозерное.  Расположен на черноморском побережье к западу от г. Евпатория. Многочисленные санатории, пансионаты, большое количество зеленых зон, частная застройка и 5-ти этажные жилые дома. Расстояние до города Евпатория — в пределах 7 км, расстояние до моря не превышает 1,3 км.

пгт. Мирный. Также  множество санаториев, пансионатов и домов частного сектора. Район славится хорошими песчаными пляжами, чистым морем, до недавнего времени в районе поселка проводился знаменитый фестиваль «Казантип». Расстояние до города Евпатории — 27 км, расстояние до моря не превышает 1,5 км.

пгт. Новоозерное. Основной тип застройки — 5-ти этажные жилые дома. Расположен на берегу морского залива Донзулав. Расстояние до города Евпатории — 30 км, расстояние до моря не превышает 7 км.

Уровень цен в  пгт. Заозерное составляет  57 830 руб.,  пгт. Мирном – 57 900 руб/кв.м,  в  с. Уютном – 57 707 руб., в с. Штормовое – 58 527 руб./кв.м.  Наименьшая стоимость на вторичном рынке квартир представлена в пгт. Новоозерное – 38 901 руб./кв.м.

Динамика изменения цен предложений с апреля 2017 г. по декабрь  2019 г. в близлежащих населенных пунктах к г. Евпатории представлена на графиках ниже.

Выводы:

1. На вторичном рынке квартир г. Евпатория стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках в открытом доступе отсутствует
2. Стоимость 1 кв.м общей площади квартир на вторичном рынке в целом по городу находится в интервале от 30 000 руб./кв.м до 155 556 руб./кв.м. Среднее значение составляет 73 124 руб./кв.м.
3. Самая высокая средняя стоимость характерна для 1-комнатных квартир и составляет 81 298 руб./кв.м. С увеличением числа комнат наблюдается уменьшение средней стоимости 1 кв.м общей площади квартир.
4. Большую долю вторичного рынка составляют 2-комнатные квартиры (37%). Доля 3-комнатных квартир на рынке составляет 29%, 1-комнатных – 24%, 4 и более комнатных всего 10%.
5. Наиболее «дорогими» районами являются прибрежные районы и районы исторической застройки: район санаторно-курортной зоны (средняя стоимость 1 кв. м– 90 540 руб.), район Старого города (80 350 руб./кв.м) и центральный район (80 303  руб./кв.м). Средняя стоимость квартир в других районах города находится в интервале от 58 328 руб./кв.м  до 70 512 руб./кв.м.
6. Уровень цен в пгт. Заозерное составляет 57 830 руб.,  пгт. Мирном – 57 900 руб/кв.м,  в  с. Уютном – 57 707 руб., в с. Штормовое – 58 527 руб./кв.м.  Наименьшая стоимость на вторичном рынке квартир представлена в пгт. Новоозерное – 38 901 руб./кв.м.
7. Достаточно широкий диапазон цен предложений за 1 кв. м обусловлен такими факторами, как:

• особенность местоположения (относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе, близость к парковым зонам и благоустроенным пляжам и пр.);
• физические характеристики (общая площадь, этаж расположения, техническое состояние и пр.)

Анализ рынка КВАРТИР Евпатории на декабрь 2019 (PDF)

Исследуемый объем выборки – 67 объектов в г. Евпатория и 393 объекта в близлежащих населенных пунктах. Общий объем выборки – 460 объектов. В качестве основных показателей используются минимальные, максимальные и средние значения стоимости 1 кв.м рассматриваемой недвижимости, выраженные в рублях. Результаты представлены в виде таблиц, гистограмм и диаграмм с комментариями и пояснениями.
Структура предложения, согласно принятому районированию г. Евпатории, представлена на диаграмме.

На март 2019 г. на рынке представлено 67 участков.

Наибольший объем предложения свободных земельных участков находится в районах Исмаил-Бей (27%),  Спутник-1 (22%), Спутник-2 (19%) и в районе новой нарезки Спутник-3 (19%). В центральной части города предложения отсутствуют.
В таблице ниже приведены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков под ИЖС в целом.

По состоянию на март  2019 года средняя цена предложений составила 295 542  руб./сот.  Цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 83 333 руб. до 1 861 111 руб.   Достаточно широкий диапазон цен обусловлен влиянием различных факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимости  за 1 сотку незначительно, а другие имеют существенное влияние.

К основным ценообразующим факторам, существенно влияющим на формирование цены предложения можно отнести:

• местоположение относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• размер общей площади;
• форма, рельеф;
• наличие инженерных коммуникаций;
• качество подъездных путей и пр.

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на диаграмме ниже

Наибольший уровень цен наблюдается в Старом городе   – 1 328 942  руб./сот в Центре предложения отсутствуют. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в микрорайоне «Спутник-1» – 141 000 руб./сот.

Площадь земельных участков на рынке варьируется от 5,7 сот. до 52 сот.

Основную долю предложения составляют участки площадью от 4 до 10 сот (96%). Доля крупных участков более 20 сот составляет 1% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение). Наиболее часто встречающаяся  площадь участков в продаже – 6 сот.

Динамика изменения цен предложений с апреля 2017 г. по март 2019 г.  представлена на графике ниже.

Прослеживается тенденция снижения среднерыночного показателя удельной стоимости земельных участков  в г. Евпатории в целом. Однако более глубокий анализ ситуации на рынке позволят сделать следующее заключение.

Увеличение объема рынка и снижение среднерыночной стоимости 1 кв.м земельных участков обусловлены уменьшением предложения «дорогих» участков в основной части города и значительным увеличением предложения недорогих участков на окраине города (районы Исмаил-Бей, Спутник-1, Спутник-2, в том числе  в новом микрорайоне в северной части города -район новой нарезки Спутник-3.

В целом по городу, колебание удельной стоимости участков имеют сезонный характер. В разрезе основных районов города среднерыночные показатели имеют соизмеримое значение с осенью прошлого года.

На рынке земельных участков под ИЖС  г. Евпатории предлагаются к продаже объекты  не только в границах города, но и  в близлежащих населенных пунктах (см. схему ниже),  часть из которых, согласно административному делению, расположены на  территории Сакского района.

Как отмечалось не однократно, основным ценообразующим фактором является фактор местоположения. Одним из показателей его является близость к береговой линии и в частности  к обустроенным пляжам. В связи с этим, для проведения дальнейшего анализа, объекты были сгруппированы по населенным пунктам, расположенным вдоль береговой линии и в отдельную группу вошли объекты, расположенные в прочих населенные пунктах,  удаленных от уреза воды (см. схему, представленную на рисунке выше).

Самый высокий уровень цен в пригороде Евпатории наблюдается в населенных пунктах (НП), расположенных вдоль берега моря. Так в пгт. Заозерное средняя стоимость земельных участков составляет – 274 309  руб./кв.м, в с. Поповка – 250 190 руб./кв.м, в с. Прибрежном – 206 222 руб./кв.м. В других прибрежных НП от 119 667  руб./кв.м до 205 638 руб./кв.м. В прочих населенных пунктах, расположенных на удалении от береговой зоны средняя стоимость 1 кв.м составляет 49 294 руб./кв.м.

Выводы:

1. На рынке земельных участков г. Евпатория стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках в открытом доступе отсутствует.
2. Наибольший объем предложения свободных земельных участков находится в районах Исмаил-Бей (27%), Спутник-1 (22%), Спутник-2 (19%) и в районе новой нарезки Спутник-3 (19%). В центральной части города предложения отсутствуют.
3. По состоянию на март  2019 года средняя цена предложений составила 295 542  руб./сот.  Цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 83 333 руб. до 1 861 111 руб.
4. К основным ценообразующим факторам, существенно влияющим на формирование цены предложения можно отнести:

• местоположение относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• размер общей площади;
• форма, рельеф;
• наличие инженерных коммуникаций;
• качество подъездных путей и пр.

5. Наибольший уровень цен наблюдается в Старом городе – 1 328 942  руб./сот в Центре предложения отсутствуют. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в микрорайоне «Спутник-1» – 141 000 руб./сот.
6. Увеличение объема рынка и снижение среднерыночной стоимости 1 кв.м земельных участков обусловлены уменьшением предложения «дорогих» участков в основной части города и значительным увеличением предложения недорогих участков на окраине города (районы Исмаил-Бей, Спутник-1, Спутник-2, в том числе в новом микрорайоне в северной части города -район новой нарезки Спутник-3.
7. Основную долю предложения составляют участки площадью от 4 до 10 сот (96%). Доля крупных участков более 20 сот составляет 1% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение). Наиболее часто встречающаяся площадь участков в продаже – 6 сот.
8. Самый высокий уровень цен в пригороде Евпатории наблюдается в населенных пунктах (НП), расположенных вдоль берега моря. Так в пгт. Заозерное средняя стоимость земельных участков составляет – 274 309 руб./кв.м, в с. Поповка – 250 190 руб./кв.м, в с. Прибрежном – 206 222 руб./кв.м. В других прибрежных НП от 119 667  руб./кв.м до 205 638 руб./кв.м. В прочих населенных пунктах, расположенных на удалении от береговой зоны средняя стоимость 1 кв.м составляет 49 294 руб./кв.м.

 Анализ рынка земельных участков Евпатории под индивидуальное жилищное строительство

В силу природных и климатический условий Крым принято делить на три курортных района  – западный, восточный и южный. Каждый курортный район имеет свои климатические особенности, разнообразные достопримечательности, исторические памятники, различный уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры.

Южный берег Крыма (ЮБК) – так называется район, протянувшийся вдоль берега узкой полосой от Алушты до Фороса, включающий более 30 населенных пунктов. Сочетание целебного воздуха горных лесов с морским воздухом побережья, а также красивые ландшафты являются основным лечебным фактором Южнобережных курортов.

Восточное побережье. Керченский полуостров, раскинувшийся на востоке Крыма между двумя морями, Черным и Азовским, по-своему красив и привлекателен. Здесь нет ярких красок и сочных тонов ЮБК, формы рельефа не поражают массивностью. Побережье притягивает к себе отдыхающих прежде всего своим простором, памятниками античности и средневековья.

Западное побережье. Западное побережье представляет собой несколько десятков километров отличных широких золотистых пляжей. К этой курортной зоне принадлежат г. Евпатория, г. Саки, п. Песчаное, п. Николаевка, сходные по своим климатическим данным. Район Западного берега представляет собой равнину с пологим песчаным морским берегом. Море на значительном расстоянии от берега мелководное. В климатическом отношении здешние курорты уступают ЮБК: существенно короче сезон климатотерапии, воздух суше. Кругом степь.

Самые дорогие объекты расположены на ЮЖНОМ БЕРЕГУ Крыма. Речь идет о Судаке, Алуште, Алупке и Ялте. Самые дешевые предложения приходятся на районы Гурзуфа и Алушты. Наиболее дорогие – в Ялте. Ялта на протяжении всех волнений рынка недвижимости полуострова оставалась и остается эталоном стабильности. Цены на ялтинские земли планомерно растут. Здесь сосредоточены самые фешенебельные объекты. Интерес к региону подогревают и международные инвесторы. Долгосрочные инвестиции в ялтинскую недвижимость окупятся нескоро. Исключение – краткосрочная покупка земли с целью последующей перепродажи.

ЗАПАДНЫЙ БЕРЕГ.  Вкладывать деньги риелторы рекомендуют в объекты Западного Крыма. Стоимость земли в этих местах относительно невысокая, а туристическая инфраструктура развита на должном уровне. Земли Западного Крыма – это, прежде всего, Евпатория, Севастополь, Саки, Балаклава.

ВОСТОЧНЫЙ БЕРЕГ. Активно застраиваются предместья Восточного Крыма (побережье Черного моря). Коттеджные поселки появляются вблизи Коктебеля, Феодосии, Судака и в Новом Свете. Наиболее востребованы участки, площадь которых превосходит десять соток, но ограничена двадцатью. Этой территории вполне достаточно для возведения гостиницы или гостевого дома. Окупится такое вложение в землю Крыма примерно через пять лет. Меньший интерес как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, представляет побережье Азовского моря и район г. Керчи. Здесь находится паромная переправа и строится железнодорожный мост, ввод в эксплуатацию которого намечен на 2019 год. Хотя и в окрестностях Керчи имеются весьма достойные для вложения капитала объекты.

СЕВЕРНЫЙ И ЦЕНТРАЛЬНЫЙ КРЫМ. Наименьший интерес как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, представляет северная часть полуострова. Центральный Крым, а это Симферополь, также проигрывает курортным регионам полуострова.

Диапазон цен на земельные участки в Крыму очень разнообразен. Можно выделить основные  два фактора, влияющие на стоимость земельных участков в целом: расположение относительно крупных населенных пунктов (городов) и близость того или иного «надела» к морю. В связи с этим Оценщик провел анализ рынка земельных участков в восточной части Крыма в населенных пунктах, расположенных вдоль береговой линии, исключая при этом из рассмотрения города Керчь и Феодосию.

В качестве источника информации для анализа рынка земельных участков использовались данные из открытых источников информации, таких как: сайты крупных риэлторских компаний, информационные порталы, периодические печатные издания, и собственная база объявлений продаже объектов недвижимости за март 2017 г. В ходе работы, было найдено незначительное количество предложений по продаже земельных участков коммерческого и в частности рекреационного назначения, в связи с этим Оценщик расширил поиск и выбрал для анализа предложения в границах г. Керчи и Феодосии.

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме ниже.

ИЖС – земельные участки под индивидуальную жилую застройку;
СТ –земельные участки под индивидуальное садоводство;
СХН – земельные участки сельскохозяйственного назначения;

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка исследуемой недвижимости в целом.

Стоимость земельных участков в целом в рассматриваемых районах находится в интервале от 45 руб./кв.м до 6 244 руб./кв.м. Такая разница в цене предложений обусловлена:

• видом функционального назначения;
• местоположением относительно населенных пунктов и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• площадью, формой и рельефом;
• доступностью инженерных коммуникаций;
• транспортным сообщением и пр.

Анализ рынка земельных участков под коммерческое использование

Как отмечалось выше, рынок земельных участков под коммерческую застройку в рассматриваемых районах в марте 2017 г. характеризуется ограниченным объемом предложения (8 участков). Цены на земельные участки значительно варьируются.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков под коммерческую застройку

По состоянию на март 2017 года средняя цена предложений составила 1 832 руб./кв.м. Цена предложений 1 кв.м земельных участков колебался в пределах от 68 руб. до 2 867 руб.
По площади на продажу представлены участки от 1 100 кв.м до 600 000 кв.м.
В Южной части побережья (берег Черного моря) наблюдаются наиболее высокие цены.

Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков типа ИЖС в целом.

Средняя цена предложений составила 1 743  руб./кв.м.  Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 417 руб. до 6 244  руб.   Соотношение средних цен предложений по рассматриваемым районам  приведено на диаграмме ниже.

Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря 2 133 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 481 руб./кв.м.

Площадь земельных участков на рынке варьируется от 4,1 сот. до 30 сот.
Основную долю предложения составляют участки площадью до 10 сот. Доля крупных участков более 20 сот составляет 6% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение).
Наиболее часто встречающаяся площадь участков в продаже – 10 сот.

Анализ рынка земельных участков  под индивидуальное садоводство

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков типа СТ в целом.

Средняя цена предложений составила 1 248  руб./кв.м.  Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 600 руб. до 2 100  руб.   Соотношение средних цен предложений по рассматриваемым районам  приведено на диаграмме ниже.

Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря – 1 429 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 044 руб./кв.м.

Площадь земельных участков на рынке варьируется от 4 сот. до 24 сот.
Основную долю предложения составляют участки площадью до 10 сот. Доля крупных участков более 20 сот составляет 1% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение).
Наиболее часто встречающаяся площадь участков в продаже – 6 сот.

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения

Рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения в рассматриваемых районах (вдоль береговой линии Керченского полуострова) характеризуется ограниченным объемом предложения (8 участков). Цены на земельные участки значительно варьируются.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков типа СХН в целом.

Средняя цена предложений составила 153 руб./кв.м.   Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колеблется в пределах от 45 руб. до 300  руб.   Основная масса земель СХН предлагается в центральной части полуострова и в данном анализе не рассматривались.

Выводы:

1. Стоимость земельных участков в целом по рассматриваемым районам находится в интервале от от 45 руб./кв.м до 6 244 руб./кв.м. Такая разница в цене предложений за сотку земельного участка (ЗУ) обусловлена:

• видом функционального назначения;
• местоположением относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• площадью, формой и рельефом;
• доступностью инженерных коммуникаций;
• транспортным сообщением и пр.

Средняя цена предложений земельных участков под индивидуальное садоводство составило  1 248  руб./кв.м.   Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 600 руб. до 2 100  руб.   Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря – 1 429 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 044 руб./кв.м. Основным ценообразующим фактором является удаленность от моря, т.е.  чем ближе район к береговой линии, тем выше удельная стоимость земельных участков.

2. Средняя цена предложений земельных участков под индивидуальное жилое строительство составила 1 743 руб./кв.м.  Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 417 руб. до 6 244  руб.   Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря 2 133 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 481 руб./кв.м.  Также основным ценообразующим фактором является удаленность от моря, т.е.  чем ближе район к береговой линии, тем выше удельная стоимость земельных участков.
3. Средняя цена предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения составила 153 руб./кв.м. Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колеблется в пределах от 45 руб. до 300  руб.   Основная масса земель СХН предлагается в центральной части полуострова и в анализе не участвовала.
4. Рынок земельных участков под коммерческую застройку в рассматриваемых районах характеризуется ограниченным объемом предложения (8 участков). По площади на продажу представлены участки от 1 100 кв.м до 600 000 кв.м. Цены на них значительно варьируются. Цена предложений 1кв.м земельных участков колебался в пределах от 68 руб. до 2 867 руб. Средняя цена предложений составляет 1 832  руб./кв.м.  В южной части побережья (берег Черного моря) наблюдаются наиболее высокие цены.

Такая разница в цене предложений обусловлена:

• видом разрешенного использования;
• местоположением относительно населенных пунктов и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• площадью;
• доступностью инженерных коммуникаций и пр.

Краткая характеристика города Севастополя.

Город Севастополь расположен на обоих берегах Севастопольской бухты. Территория города отличается сложным рельефом и разнообразными геоморфологическими, гидрографическими и климатическими условиями. Большой Севастополь, чья площадь составляет 1079 км² (включая 216 км² внутренних вод вместе с бухтами), застроен весьма неравномерно: южный и северный берега Севастопольской бухты занимают городские кварталы Севастополя, на восточном берегу, в устье реки Черной расположен Инкерман, к юго-востоку от Севастополя лежит Балаклава, у северной границы, в устье одноименной реки, расположен посёлок Кача.

Формирование микрорайонов города  происходило с учетом особенностей рельефа территории и конфигурации береговой линии. Морские бухты и балки, как правило, являются их основными естественными разделителями.  Сообщение между микрорайонами осуществляется   несколькими  транспортными  магистралями. В каждом микрорайоне имеются свои локальные центры, в которых сконцентрированы объекты социальной инфраструктуры.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости г. Севастополя

Данный анализ выполнен специалистами ООО «Даинна-Крым-Консалтинг» в результате исследования рынка аренды  коммерческой недвижимости представленной в сегментах торгово-офисной (торговые площади, помещения свободного назначения, офисы) и производственно-складской (склады, промбазы, производственные площади и пр.) недвижимости г. Севастополя.  В сегмент торгово-офисной недвижимости включены помещения свободного назначения (многофункциональные помещения), поскольку к данному типу помещений собственники относят помещения, которые могут иметь широкий круг использования (магазин, общепит, офис, салон, клиника и пр.). Рассматривались предложения аренды  в виде баз данных агентств недвижимости г. Севастополя и частных объявлений, представленных в СМИ и сети Интернет.

В массив объектов предложений, используемый для расчета аналитических индикаторов, входит 650 объектов.

В качестве аналитических индикаторов используются средние значения по рассматриваемым выборкам, выраженные в руб./кв. м. Статистическая обработка выборки по основным показателям выполняется на текущий месяц анализа. Результаты представлены в виде таблиц, графиков и диаграмм с комментариями и пояснениями.

Анализ цен для  торгово-офисной недвижимости  выполнялся по  основным микрорайонам города, в которых представлены предложения по аренде такой недвижимости:

• Центр
• 5 микрорайон (5 МКР)
• Камыши
• Летчика
• Стрелецкая
• Острякова
• Корабельная

Структура предложения по функциональному назначению помещений представлена на диаграмме ниже.

Наибольшее количество предлагаемых в аренду помещений составляют помещения торгово-офисного назначения – 90%. В меньшей степени производственно-складского назначения (10%).

На диаграмме  ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка аренды коммерческой  недвижимости в целом по городу.

Рынок аренды торгово-офисной недвижимости г. Севастополя состоит из помещений различной площади.  Для проведения анализа, а именно определения структуры данного сегмента рынка, помещения были сгруппированы в 5 групп, а именно: помещения до 20 кв. м; помещения от 21 до 100 кв. м; помещения от 101 до 250 кв. м; помещения от 251 до 500 кв. м; помещения от 501 кв. м. В целом,  структура рынка по данному показателю имеет следующий вид:

Как видно из приведенной диаграммы, наибольшее количество предложений представлено помещениями  общей площадью от 21 до 100 кв. м (55%). Ограниченное  количество предложений объектов площадью свыше 501 кв. м (2%).  Помещения площадью от 101 до 250 кв.м составляют 19% от всего рынка, а от 251 до 500 кв.м лишь 5%. Значительную часть рынка составляют помещения площадью до 20 кв.м (18%). Как правило, это объекты торговой недвижимости (павильоны, торговые места на рынках, пляжах (в курортный сезон),  «островки» для торговли и оказания услуг населению в торговых центрах, административных зданиях, места для размещения платежных терминалов и вендинговых автоматов)

Величина арендной платы торгово-офисной недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают величину арендной платы за 1 кв. м незначительно, а другие имеют существенное влияние.

Как видно из приведенной ниже гистограммы, площадь объекта  оказывает значительное влияние на величину арендной платы. Существует следующая зависимость – чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.

Величина аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в Севастополе в целом находится в интервале от 74 до 3 333 руб./кв.м. Средний показатель составляет – 870 руб./кв.м. Самый высокий показатель средней стоимости аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости площадью до 20 кв.м – 1255 руб./кв.м.  Как отмечалось выше, в данном сегменте в основном представлены объекты торговой недвижимости (павильоны, торговые места на рынках, пляжах, на туристических маршрутах (в курортный сезон),  «островки» для торговли и оказания услуг населению в торговых центрах, административных зданиях, места для размещения платежных терминалов и вендинговых автоматов). В курортный сезон (с мая по сентябрь)  количество таких предложений на рынке возрастает, что ведет к увеличению среднерыночного показателя величины арендной платы по городу в целом.

Помещения площадью выше 500 кв.м предлагаются в среднем за 430 руб./кв.м.

Ниже приведена структура предложения и  анализ цен для  торгово-офисной недвижимости  по основным микрорайонам города, характеризующимся определенным уровнем развития социальной инфраструктуры, деловой активности, удобством транспортного сообщения,  привлекательностью для проживания и отдыха:

• Центр
• 5 микрорайон (5 МКР)
• Камыши
• Летчика
• Стрелецкая
• Острякова
• Корабельная

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме ниже.

Наибольшее количество предложений представлено в центральной части города (44%). В Центре города наблюдается высокая деловая активность, имеющая круглогодичный характер. Здесь располагаются офисы и представительства   различных компаний,  государственные учреждения, торговая недвижимость, в которой представлена продукция ведущих брендов, турагентства и пр.

Соизмеримое количество предложений на рынке представлено в микрорайонах: «Острякова», «Камышовая», «Летчики» и «Стрелецкая» (от 10% до 15% рынка в каждом), наименьшее количество предложений в «5 микрорайоне» (3%).

Для этих частей города характерна круглогодичная деловая активность. В каждом микрорайоне есть свои локальные центры, в которых сконцентрированы объекты социальной инфраструктуры (торговая недвижимость, рынки, офисы, медучреждения, хорошо развита сфера услуг). Для этих районов характерна высокая плотность застройки многоквартирными жилыми домами. Через них проходят основные маршруты общественного транспорта, соединяющие другие районы города. За счёт близости к городским пляжам и парковым зонам в микрорайонах «Камышовая» и «Летчики» цены предложения как на жилую, так и на коммерческую недвижимость (продажа и аренда) выше относительно районов «Корабельная», «5 МКР».

На гистограмме  ниже представлена среднее значение месячной величины арендной платы за 1 кв. м торгово-офисной недвижимости в основных  микрорайонах   г. Севастополя.

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании величины арендной платы на рынке коммерческой недвижимости. При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно локальных центров микрорайонов, пешеходных и транспортных потоков.

Наиболее высокие цены предложения представлены в районе Центра  (от 75 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 961 руб./кв. м и в районе «Летчики» (от 225 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 1028  руб./кв. м. Удельная средняя величина арендной платы в этих районах находится выше удельной средней величины по Севастополю в целом.

Самые низкие цены предложения представлены в микрорайонах «Корабельная» (от 200 до  1667 руб./кв. м) – средняя величина 684 руб./кв.м,  «5 МКР» (от 137 до 1 600 руб./кв.м), средняя величина – 736 руб./кв.м, в «Стрелецкой» средняя величина – 669 руб./кв.м.

В районе «Казачья» предложения по аренде ограничены. Данный район является одним из наиболее удаленных районов от центральной части города и соединяется с другими более развитыми районами единственной транспортной магистралью – Казачинским шоссе, жилой массив многоквартирных домов занимает незначительную часть территории всего района. В силу своего географического расположения (с трех сторон омывается морем) он является «тупиковым», через него нет сообщения с другими районами города.

Рассмотрим подробнее состояние рынка аренды торгово-офисной недвижимости в микрорайонах: «5 МКР», «Камышовая», «Летчики», «Стрелецкая».

В каждом рассматриваемом районе есть свои локальные зоны высокой деловой активности (отмечены на схеме выше) в которых сконцентрированы государственные учреждения, торговые и развлекательные объекты, офисная недвижимость, предприятия сферы услуг. Как правило, такие зоны формировались  вдоль основных транспортных магистралей:

• в «Камышовой»: пр. Гер. Сталинграда, пр. Античный – новый микрорайон в районе бухта Омега;
• на «Летчиках»: пр. Окт. Революции и ул. Фадеева в районе парка «Победы»;
• в «Стрелецкой»: ул. Вакуленчука – пл. 50 лет СССР – пр. Гагарина;
• В «5 МКР»: частично ул. Шевченко – частично ул. Маринеско.

В этих микрорайонах просматривается ярко выраженная зависимость: чем ближе к зонам высокой деловой активности, тем выше величина арендной платы за коммерческую недвижимость. Это наглядно подтверждается на следующих диаграммах.

Как видно из приведенных гистограмм, в рассматриваемых микрорайонах наблюдается снижение средней удельной величины арендной платы в зоне с не высокой деловой активностью относительно зоны с высокой деловой активностью от 26% до 57%.

Выводы:

1. На рынке аренды г. Севастополя стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках практически отсутствует.
2. Объекты торгово-офисной недвижимости занимают значительную долю на рынке аренды – 90%. Величина аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в целом в г. Севастополе находится в интервале от 74 до 3 333 руб./кв.м. Средний показатель составляет – 870 руб./кв.м.
3. Самый высокий показатель средней стоимости аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости площадью до 20 кв.м – 1255 руб./кв.м. В данном сегменте в основном представлены объекты торговой недвижимости (павильоны, торговые места на рынках, пляжах, на туристических маршрутах (в курортный сезон),  «островки» для торговли и оказания услуг населению в торговых центрах, административных зданиях, места для размещения платежных терминалов и вединговых автоматов). В курортный сезон (с мая по сентябрь)  количество таких предложений на рынке возрастает, что ведет к увеличению среднерыночного показателя величины арендной платы по городу в целом
4. Достаточно широкий диапазон арендных ставок обусловлен такими факторами, как:

• особенность локального местоположения (расположение относительно «красной линии», относительно остановок общественного транспорта; удобство доступа к объекту, интенсивность людских потоков, наличие парковки и пр.):
• физические характеристики (общая площадь, этаж расположения, техническое состояние, доступность к помещениям и пр.)

5. Наибольшее количество предложений представлено помещениями общей площадью  от 21 до 100 кв. м (55%). Ограниченное  количество предложений объектов площадью свыше 501 кв. м (2%).  Помещения площадью от 101 до 250 кв.м составляют 19% от всего рынка, а от 251 до 500 кв.м лишь 5%. Значительную часть рынка составляют помещения площадью до 20 кв.м (18%).
6. Наибольшее количество предложений представлено в центральной части города (44%). Соизмеримое количество предложений на рынке представлено в микрорайонах: «Острякова», «Камышовая», «Летчики» и «Стрелецкая» (от 10% до 15% рынка в каждом), наименьшее количество предложений в «5 микрорайоне» (3%).
7. Основным ценообразующим фактором для объектов торгово-офисной недвижимости,  является фактор местоположения.  Наиболее высокие цены предложения представлены в районе Центра  (от 75 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 961 руб./кв. м и в районе «Летчики» (от 225 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 1028  руб./кв. м. Удельная средняя величина арендной платы в этих районах находится выше удельной средней величины по Севастополю в целом. Самые низкие цены предложения представлены в микрорайонах «Корабельная» (от 200 до  1667 руб./кв. м) – средняя величина 684 руб./кв.м,  «5 МКР» (от 137 до 1 600 руб./кв.м), средняя величина – 736 руб./кв.м, в «Стрелецкой» средняя величина – 669 руб./кв.м.
8. В микрорайонах: «5 МКР», «Камышовая», «Летчики», «Стрелецкая» просматривается ярко выраженная зависимость: чем ближе к локальным зонам высокой деловой активности, тем выше величина арендной платы за коммерческую недвижимость (снижение средней удельной величины арендной платы в зоне с не высокой деловой активности относительно зоны с высокой деловой активностью составляет от 26% до 57%).

Воспроизведение и цитирование всего материала или любой его части может производиться только с соответствующей ссылкой на источник.