В силу природных и климатический условий Крым принято делить на три курортных района  – западный, восточный и южный. Каждый курортный район имеет свои климатические особенности, разнообразные достопримечательности, исторические памятники, различный уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры.

Южный берег Крыма (ЮБК) – так называется район, протянувшийся вдоль берега узкой полосой от Алушты до Фороса, включающий более 30 населенных пунктов. Сочетание целебного воздуха горных лесов с морским воздухом побережья, а также красивые ландшафты являются основным лечебным фактором Южнобережных курортов.

Восточное побережье. Керченский полуостров, раскинувшийся на востоке Крыма между двумя морями, Черным и Азовским, по-своему красив и привлекателен. Здесь нет ярких красок и сочных тонов ЮБК, формы рельефа не поражают массивностью. Побережье притягивает к себе отдыхающих прежде всего своим простором, памятниками античности и средневековья.

Западное побережье. Западное побережье представляет собой несколько десятков километров отличных широких золотистых пляжей. К этой курортной зоне принадлежат г. Евпатория, г. Саки, п. Песчаное, п. Николаевка, сходные по своим климатическим данным. Район Западного берега представляет собой равнину с пологим песчаным морским берегом. Море на значительном расстоянии от берега мелководное. В климатическом отношении здешние курорты уступают ЮБК: существенно короче сезон климатотерапии, воздух суше. Кругом степь.

Самые дорогие объекты расположены на ЮЖНОМ БЕРЕГУ Крыма. Речь идет о Судаке, Алуште, Алупке и Ялте. Самые дешевые предложения приходятся на районы Гурзуфа и Алушты. Наиболее дорогие – в Ялте. Ялта на протяжении всех волнений рынка недвижимости полуострова оставалась и остается эталоном стабильности. Цены на ялтинские земли планомерно растут. Здесь сосредоточены самые фешенебельные объекты. Интерес к региону подогревают и международные инвесторы. Долгосрочные инвестиции в ялтинскую недвижимость окупятся нескоро. Исключение – краткосрочная покупка земли с целью последующей перепродажи.

ЗАПАДНЫЙ БЕРЕГ.  Вкладывать деньги риелторы рекомендуют в объекты Западного Крыма. Стоимость земли в этих местах относительно невысокая, а туристическая инфраструктура развита на должном уровне. Земли Западного Крыма – это, прежде всего, Евпатория, Севастополь, Саки, Балаклава.

ВОСТОЧНЫЙ БЕРЕГ. Активно застраиваются предместья Восточного Крыма (побережье Черного моря). Коттеджные поселки появляются вблизи Коктебеля, Феодосии, Судака и в Новом Свете. Наиболее востребованы участки, площадь которых превосходит десять соток, но ограничена двадцатью. Этой территории вполне достаточно для возведения гостиницы или гостевого дома. Окупится такое вложение в землю Крыма примерно через пять лет. Меньший интерес как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, представляет побережье Азовского моря и район г. Керчи. Здесь находится паромная переправа и строится железнодорожный мост, ввод в эксплуатацию которого намечен на 2019 год. Хотя и в окрестностях Керчи имеются весьма достойные для вложения капитала объекты.

СЕВЕРНЫЙ И ЦЕНТРАЛЬНЫЙ КРЫМ. Наименьший интерес как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, представляет северная часть полуострова. Центральный Крым, а это Симферополь, также проигрывает курортным регионам полуострова.

Диапазон цен на земельные участки в Крыму очень разнообразен. Можно выделить основные  два фактора, влияющие на стоимость земельных участков в целом: расположение относительно крупных населенных пунктов (городов) и близость того или иного «надела» к морю. В связи с этим Оценщик провел анализ рынка земельных участков в восточной части Крыма в населенных пунктах, расположенных вдоль береговой линии, исключая при этом из рассмотрения города Керчь и Феодосию.

В качестве источника информации для анализа рынка земельных участков использовались данные из открытых источников информации, таких как: сайты крупных риэлторских компаний, информационные порталы, периодические печатные издания, и собственная база объявлений продаже объектов недвижимости за март 2017 г. В ходе работы, было найдено незначительное количество предложений по продаже земельных участков коммерческого и в частности рекреационного назначения, в связи с этим Оценщик расширил поиск и выбрал для анализа предложения в границах г. Керчи и Феодосии.

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме ниже.

ИЖС – земельные участки под индивидуальную жилую застройку;
СТ –земельные участки под индивидуальное садоводство;
СХН – земельные участки сельскохозяйственного назначения;

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка исследуемой недвижимости в целом.

Стоимость земельных участков в целом в рассматриваемых районах находится в интервале от 45 руб./кв.м до 6 244 руб./кв.м. Такая разница в цене предложений обусловлена:

• видом функционального назначения;
• местоположением относительно населенных пунктов и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• площадью, формой и рельефом;
• доступностью инженерных коммуникаций;
• транспортным сообщением и пр.

Анализ рынка земельных участков под коммерческое использование

Как отмечалось выше, рынок земельных участков под коммерческую застройку в рассматриваемых районах в марте 2017 г. характеризуется ограниченным объемом предложения (8 участков). Цены на земельные участки значительно варьируются.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков под коммерческую застройку

По состоянию на март 2017 года средняя цена предложений составила 1 832 руб./кв.м. Цена предложений 1 кв.м земельных участков колебался в пределах от 68 руб. до 2 867 руб.
По площади на продажу представлены участки от 1 100 кв.м до 600 000 кв.м.
В Южной части побережья (берег Черного моря) наблюдаются наиболее высокие цены.

Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков типа ИЖС в целом.

Средняя цена предложений составила 1 743  руб./кв.м.  Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 417 руб. до 6 244  руб.   Соотношение средних цен предложений по рассматриваемым районам  приведено на диаграмме ниже.

Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря 2 133 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 481 руб./кв.м.

Площадь земельных участков на рынке варьируется от 4,1 сот. до 30 сот.
Основную долю предложения составляют участки площадью до 10 сот. Доля крупных участков более 20 сот составляет 6% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение).
Наиболее часто встречающаяся площадь участков в продаже – 10 сот.

Анализ рынка земельных участков  под индивидуальное садоводство

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков типа СТ в целом.

Средняя цена предложений составила 1 248  руб./кв.м.  Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 600 руб. до 2 100  руб.   Соотношение средних цен предложений по рассматриваемым районам  приведено на диаграмме ниже.

Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря – 1 429 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 044 руб./кв.м.

Площадь земельных участков на рынке варьируется от 4 сот. до 24 сот.
Основную долю предложения составляют участки площадью до 10 сот. Доля крупных участков более 20 сот составляет 1% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение).
Наиболее часто встречающаяся площадь участков в продаже – 6 сот.

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения

Рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения в рассматриваемых районах (вдоль береговой линии Керченского полуострова) характеризуется ограниченным объемом предложения (8 участков). Цены на земельные участки значительно варьируются.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков типа СХН в целом.

Средняя цена предложений составила 153 руб./кв.м.   Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колеблется в пределах от 45 руб. до 300  руб.   Основная масса земель СХН предлагается в центральной части полуострова и в данном анализе не рассматривались.

Выводы:

1. Стоимость земельных участков в целом по рассматриваемым районам находится в интервале от от 45 руб./кв.м до 6 244 руб./кв.м. Такая разница в цене предложений за сотку земельного участка (ЗУ) обусловлена:

• видом функционального назначения;
• местоположением относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• площадью, формой и рельефом;
• доступностью инженерных коммуникаций;
• транспортным сообщением и пр.

Средняя цена предложений земельных участков под индивидуальное садоводство составило  1 248  руб./кв.м.   Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 600 руб. до 2 100  руб.   Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря – 1 429 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 044 руб./кв.м. Основным ценообразующим фактором является удаленность от моря, т.е.  чем ближе район к береговой линии, тем выше удельная стоимость земельных участков.

2. Средняя цена предложений земельных участков под индивидуальное жилое строительство составила 1 743 руб./кв.м.  Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 417 руб. до 6 244  руб.   Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря 2 133 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 481 руб./кв.м.  Также основным ценообразующим фактором является удаленность от моря, т.е.  чем ближе район к береговой линии, тем выше удельная стоимость земельных участков.
3. Средняя цена предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения составила 153 руб./кв.м. Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колеблется в пределах от 45 руб. до 300  руб.   Основная масса земель СХН предлагается в центральной части полуострова и в анализе не участвовала.
4. Рынок земельных участков под коммерческую застройку в рассматриваемых районах характеризуется ограниченным объемом предложения (8 участков). По площади на продажу представлены участки от 1 100 кв.м до 600 000 кв.м. Цены на них значительно варьируются. Цена предложений 1кв.м земельных участков колебался в пределах от 68 руб. до 2 867 руб. Средняя цена предложений составляет 1 832  руб./кв.м.  В южной части побережья (берег Черного моря) наблюдаются наиболее высокие цены.

Такая разница в цене предложений обусловлена:

• видом разрешенного использования;
• местоположением относительно населенных пунктов и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• площадью;
• доступностью инженерных коммуникаций и пр.