Краткая характеристика города Севастополя.

Город Севастополь расположен на обоих берегах Севастопольской бухты. Территория города отличается сложным рельефом и разнообразными геоморфологическими, гидрографическими и климатическими условиями. Большой Севастополь, чья площадь составляет 1079 км² (включая 216 км² внутренних вод вместе с бухтами), застроен весьма неравномерно: южный и северный берега Севастопольской бухты занимают городские кварталы Севастополя, на восточном берегу, в устье реки Черной расположен Инкерман, к юго-востоку от Севастополя лежит Балаклава, у северной границы, в устье одноименной реки, расположен посёлок Кача.

Формирование микрорайонов города  происходило с учетом особенностей рельефа территории и конфигурации береговой линии. Морские бухты и балки, как правило, являются их основными естественными разделителями.  Сообщение между микрорайонами осуществляется   несколькими  транспортными  магистралями. В каждом микрорайоне имеются свои локальные центры, в которых сконцентрированы объекты социальной инфраструктуры.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости г. Севастополя

Данный анализ выполнен специалистами ООО «Даинна-Крым-Консалтинг» в результате исследования рынка аренды  коммерческой недвижимости представленной в сегментах торгово-офисной (торговые площади, помещения свободного назначения, офисы) и производственно-складской (склады, промбазы, производственные площади и пр.) недвижимости г. Севастополя.  В сегмент торгово-офисной недвижимости включены помещения свободного назначения (многофункциональные помещения), поскольку к данному типу помещений собственники относят помещения, которые могут иметь широкий круг использования (магазин, общепит, офис, салон, клиника и пр.). Рассматривались предложения аренды  в виде баз данных агентств недвижимости г. Севастополя и частных объявлений, представленных в СМИ и сети Интернет.

В массив объектов предложений, используемый для расчета аналитических индикаторов, входит 650 объектов.

В качестве аналитических индикаторов используются средние значения по рассматриваемым выборкам, выраженные в руб./кв. м. Статистическая обработка выборки по основным показателям выполняется на текущий месяц анализа. Результаты представлены в виде таблиц, графиков и диаграмм с комментариями и пояснениями.

Анализ цен для  торгово-офисной недвижимости  выполнялся по  основным микрорайонам города, в которых представлены предложения по аренде такой недвижимости:

• Центр
• 5 микрорайон (5 МКР)
• Камыши
• Летчика
• Стрелецкая
• Острякова
• Корабельная

Структура предложения по функциональному назначению помещений представлена на диаграмме ниже.

Наибольшее количество предлагаемых в аренду помещений составляют помещения торгово-офисного назначения – 90%. В меньшей степени производственно-складского назначения (10%).

На диаграмме  ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка аренды коммерческой  недвижимости в целом по городу.

Рынок аренды торгово-офисной недвижимости г. Севастополя состоит из помещений различной площади.  Для проведения анализа, а именно определения структуры данного сегмента рынка, помещения были сгруппированы в 5 групп, а именно: помещения до 20 кв. м; помещения от 21 до 100 кв. м; помещения от 101 до 250 кв. м; помещения от 251 до 500 кв. м; помещения от 501 кв. м. В целом,  структура рынка по данному показателю имеет следующий вид:

Как видно из приведенной диаграммы, наибольшее количество предложений представлено помещениями  общей площадью от 21 до 100 кв. м (55%). Ограниченное  количество предложений объектов площадью свыше 501 кв. м (2%).  Помещения площадью от 101 до 250 кв.м составляют 19% от всего рынка, а от 251 до 500 кв.м лишь 5%. Значительную часть рынка составляют помещения площадью до 20 кв.м (18%). Как правило, это объекты торговой недвижимости (павильоны, торговые места на рынках, пляжах (в курортный сезон),  «островки» для торговли и оказания услуг населению в торговых центрах, административных зданиях, места для размещения платежных терминалов и вендинговых автоматов)

Величина арендной платы торгово-офисной недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают величину арендной платы за 1 кв. м незначительно, а другие имеют существенное влияние.

Как видно из приведенной ниже гистограммы, площадь объекта  оказывает значительное влияние на величину арендной платы. Существует следующая зависимость – чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.

Величина аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в Севастополе в целом находится в интервале от 74 до 3 333 руб./кв.м. Средний показатель составляет – 870 руб./кв.м. Самый высокий показатель средней стоимости аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости площадью до 20 кв.м – 1255 руб./кв.м.  Как отмечалось выше, в данном сегменте в основном представлены объекты торговой недвижимости (павильоны, торговые места на рынках, пляжах, на туристических маршрутах (в курортный сезон),  «островки» для торговли и оказания услуг населению в торговых центрах, административных зданиях, места для размещения платежных терминалов и вендинговых автоматов). В курортный сезон (с мая по сентябрь)  количество таких предложений на рынке возрастает, что ведет к увеличению среднерыночного показателя величины арендной платы по городу в целом.

Помещения площадью выше 500 кв.м предлагаются в среднем за 430 руб./кв.м.

Ниже приведена структура предложения и  анализ цен для  торгово-офисной недвижимости  по основным микрорайонам города, характеризующимся определенным уровнем развития социальной инфраструктуры, деловой активности, удобством транспортного сообщения,  привлекательностью для проживания и отдыха:

• Центр
• 5 микрорайон (5 МКР)
• Камыши
• Летчика
• Стрелецкая
• Острякова
• Корабельная

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме ниже.

Наибольшее количество предложений представлено в центральной части города (44%). В Центре города наблюдается высокая деловая активность, имеющая круглогодичный характер. Здесь располагаются офисы и представительства   различных компаний,  государственные учреждения, торговая недвижимость, в которой представлена продукция ведущих брендов, турагентства и пр.

Соизмеримое количество предложений на рынке представлено в микрорайонах: «Острякова», «Камышовая», «Летчики» и «Стрелецкая» (от 10% до 15% рынка в каждом), наименьшее количество предложений в «5 микрорайоне» (3%).

Для этих частей города характерна круглогодичная деловая активность. В каждом микрорайоне есть свои локальные центры, в которых сконцентрированы объекты социальной инфраструктуры (торговая недвижимость, рынки, офисы, медучреждения, хорошо развита сфера услуг). Для этих районов характерна высокая плотность застройки многоквартирными жилыми домами. Через них проходят основные маршруты общественного транспорта, соединяющие другие районы города. За счёт близости к городским пляжам и парковым зонам в микрорайонах «Камышовая» и «Летчики» цены предложения как на жилую, так и на коммерческую недвижимость (продажа и аренда) выше относительно районов «Корабельная», «5 МКР».

На гистограмме  ниже представлена среднее значение месячной величины арендной платы за 1 кв. м торгово-офисной недвижимости в основных  микрорайонах   г. Севастополя.

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании величины арендной платы на рынке коммерческой недвижимости. При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно локальных центров микрорайонов, пешеходных и транспортных потоков.

Наиболее высокие цены предложения представлены в районе Центра  (от 75 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 961 руб./кв. м и в районе «Летчики» (от 225 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 1028  руб./кв. м. Удельная средняя величина арендной платы в этих районах находится выше удельной средней величины по Севастополю в целом.

Самые низкие цены предложения представлены в микрорайонах «Корабельная» (от 200 до  1667 руб./кв. м) – средняя величина 684 руб./кв.м,  «5 МКР» (от 137 до 1 600 руб./кв.м), средняя величина – 736 руб./кв.м, в «Стрелецкой» средняя величина – 669 руб./кв.м.

В районе «Казачья» предложения по аренде ограничены. Данный район является одним из наиболее удаленных районов от центральной части города и соединяется с другими более развитыми районами единственной транспортной магистралью – Казачинским шоссе, жилой массив многоквартирных домов занимает незначительную часть территории всего района. В силу своего географического расположения (с трех сторон омывается морем) он является «тупиковым», через него нет сообщения с другими районами города.

Рассмотрим подробнее состояние рынка аренды торгово-офисной недвижимости в микрорайонах: «5 МКР», «Камышовая», «Летчики», «Стрелецкая».

В каждом рассматриваемом районе есть свои локальные зоны высокой деловой активности (отмечены на схеме выше) в которых сконцентрированы государственные учреждения, торговые и развлекательные объекты, офисная недвижимость, предприятия сферы услуг. Как правило, такие зоны формировались  вдоль основных транспортных магистралей:

• в «Камышовой»: пр. Гер. Сталинграда, пр. Античный – новый микрорайон в районе бухта Омега;
• на «Летчиках»: пр. Окт. Революции и ул. Фадеева в районе парка «Победы»;
• в «Стрелецкой»: ул. Вакуленчука – пл. 50 лет СССР – пр. Гагарина;
• В «5 МКР»: частично ул. Шевченко – частично ул. Маринеско.

В этих микрорайонах просматривается ярко выраженная зависимость: чем ближе к зонам высокой деловой активности, тем выше величина арендной платы за коммерческую недвижимость. Это наглядно подтверждается на следующих диаграммах.

Как видно из приведенных гистограмм, в рассматриваемых микрорайонах наблюдается снижение средней удельной величины арендной платы в зоне с не высокой деловой активностью относительно зоны с высокой деловой активностью от 26% до 57%.

Выводы:

1. На рынке аренды г. Севастополя стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках практически отсутствует.
2. Объекты торгово-офисной недвижимости занимают значительную долю на рынке аренды – 90%. Величина аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в целом в г. Севастополе находится в интервале от 74 до 3 333 руб./кв.м. Средний показатель составляет – 870 руб./кв.м.
3. Самый высокий показатель средней стоимости аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости площадью до 20 кв.м – 1255 руб./кв.м. В данном сегменте в основном представлены объекты торговой недвижимости (павильоны, торговые места на рынках, пляжах, на туристических маршрутах (в курортный сезон),  «островки» для торговли и оказания услуг населению в торговых центрах, административных зданиях, места для размещения платежных терминалов и вединговых автоматов). В курортный сезон (с мая по сентябрь)  количество таких предложений на рынке возрастает, что ведет к увеличению среднерыночного показателя величины арендной платы по городу в целом
4. Достаточно широкий диапазон арендных ставок обусловлен такими факторами, как:

• особенность локального местоположения (расположение относительно «красной линии», относительно остановок общественного транспорта; удобство доступа к объекту, интенсивность людских потоков, наличие парковки и пр.):
• физические характеристики (общая площадь, этаж расположения, техническое состояние, доступность к помещениям и пр.)

5. Наибольшее количество предложений представлено помещениями общей площадью  от 21 до 100 кв. м (55%). Ограниченное  количество предложений объектов площадью свыше 501 кв. м (2%).  Помещения площадью от 101 до 250 кв.м составляют 19% от всего рынка, а от 251 до 500 кв.м лишь 5%. Значительную часть рынка составляют помещения площадью до 20 кв.м (18%).
6. Наибольшее количество предложений представлено в центральной части города (44%). Соизмеримое количество предложений на рынке представлено в микрорайонах: «Острякова», «Камышовая», «Летчики» и «Стрелецкая» (от 10% до 15% рынка в каждом), наименьшее количество предложений в «5 микрорайоне» (3%).
7. Основным ценообразующим фактором для объектов торгово-офисной недвижимости,  является фактор местоположения.  Наиболее высокие цены предложения представлены в районе Центра  (от 75 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 961 руб./кв. м и в районе «Летчики» (от 225 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 1028  руб./кв. м. Удельная средняя величина арендной платы в этих районах находится выше удельной средней величины по Севастополю в целом. Самые низкие цены предложения представлены в микрорайонах «Корабельная» (от 200 до  1667 руб./кв. м) – средняя величина 684 руб./кв.м,  «5 МКР» (от 137 до 1 600 руб./кв.м), средняя величина – 736 руб./кв.м, в «Стрелецкой» средняя величина – 669 руб./кв.м.
8. В микрорайонах: «5 МКР», «Камышовая», «Летчики», «Стрелецкая» просматривается ярко выраженная зависимость: чем ближе к локальным зонам высокой деловой активности, тем выше величина арендной платы за коммерческую недвижимость (снижение средней удельной величины арендной платы в зоне с не высокой деловой активности относительно зоны с высокой деловой активностью составляет от 26% до 57%).

Воспроизведение и цитирование всего материала или любой его части может производиться только с соответствующей ссылкой на источник.