Обзор рынка земельных участков Керченского полуострова республики Крым

В силу природных и климатический условий Крым принято делить на три курортных района  – западный, восточный и южный. Каждый курортный район имеет свои климатические особенности, разнообразные достопримечательности, исторические памятники, различный уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры.

Южный берег Крыма (ЮБК) — так называется район, протянувшийся вдоль берега узкой полосой от Алушты до Фороса, включающий более 30 населенных пунктов. Сочетание целебного воздуха горных лесов с морским воздухом побережья, а также красивые ландшафты являются основным лечебным фактором Южнобережных курортов.

Восточное побережье. Керченский полуостров, раскинувшийся на востоке Крыма между двумя морями, Черным и Азовским, по-своему красив и привлекателен. Здесь нет ярких красок и сочных тонов ЮБК, формы рельефа не поражают массивностью. Побережье притягивает к себе отдыхающих прежде всего своим простором, памятниками античности и средневековья.

Западное побережье. Западное побережье представляет собой несколько десятков километров отличных широких золотистых пляжей. К этой курортной зоне принадлежат г. Евпатория, г. Саки, п. Песчаное, п. Николаевка, сходные по своим климатическим данным. Район Западного берега представляет собой равнину с пологим песчаным морским берегом. Море на значительном расстоянии от берега мелководное. В климатическом отношении здешние курорты уступают ЮБК: существенно короче сезон климатотерапии, воздух суше. Кругом степь.

Самые дорогие объекты расположены на ЮЖНОМ БЕРЕГУ Крыма. Речь идет о Судаке, Алуште, Алупке и Ялте. Самые дешевые предложения приходятся на районы Гурзуфа и Алушты. Наиболее дорогие – в Ялте. Ялта на протяжении всех волнений рынка недвижимости полуострова оставалась и остается эталоном стабильности. Цены на ялтинские земли планомерно растут. Здесь сосредоточены самые фешенебельные объекты. Интерес к региону подогревают и международные инвесторы. Долгосрочные инвестиции в ялтинскую недвижимость окупятся нескоро. Исключение – краткосрочная покупка земли с целью последующей перепродажи.

ЗАПАДНЫЙ БЕРЕГ.  Вкладывать деньги риелторы рекомендуют в объекты Западного Крыма. Стоимость земли в этих местах относительно невысокая, а туристическая инфраструктура развита на должном уровне. Земли Западного Крыма – это, прежде всего, Евпатория, Севастополь, Саки, Балаклава.

ВОСТОЧНЫЙ БЕРЕГ. Активно застраиваются предместья Восточного Крыма (побережье Черного моря). Коттеджные поселки появляются вблизи Коктебеля, Феодосии, Судака и в Новом Свете. Наиболее востребованы участки, площадь которых превосходит десять соток, но ограничена двадцатью. Этой территории вполне достаточно для возведения гостиницы или гостевого дома. Окупится такое вложение в землю Крыма примерно через пять лет. Меньший интерес как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, представляет побережье Азовского моря и район г. Керчи. Здесь находится паромная переправа и строится железнодорожный мост, ввод в эксплуатацию которого намечен на 2019 год. Хотя и в окрестностях Керчи имеются весьма достойные для вложения капитала объекты.

СЕВЕРНЫЙ И ЦЕНТРАЛЬНЫЙ КРЫМ. Наименьший интерес как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, представляет северная часть полуострова. Центральный Крым, а это Симферополь, также проигрывает курортным регионам полуострова.

Диапазон цен на земельные участки в Крыму очень разнообразен. Можно выделить основные  два фактора, влияющие на стоимость земельных участков в целом: расположение относительно крупных населенных пунктов (городов) и близость того или иного «надела» к морю. В связи с этим Оценщик провел анализ рынка земельных участков в восточной части Крыма в населенных пунктах, расположенных вдоль береговой линии, исключая при этом из рассмотрения города Керчь и Феодосию.

В качестве источника информации для анализа рынка земельных участков использовались данные из открытых источников информации, таких как: сайты крупных риэлторских компаний, информационные порталы, периодические печатные издания, и собственная база объявлений продаже объектов недвижимости за март 2017 г. В ходе работы, было найдено незначительное количество предложений по продаже земельных участков коммерческого и в частности рекреационного назначения, в связи с этим Оценщик расширил поиск и выбрал для анализа предложения в границах г. Керчи и Феодосии.

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме ниже.

ИЖС – земельные участки под индивидуальную жилую застройку;
СТ –земельные участки под индивидуальное садоводство;
СХН — земельные участки сельскохозяйственного назначения;

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка исследуемой недвижимости в целом.

Кол-во участков на рынке Объем рынка (кв.м) Объем рынка (млн. руб.) Средне-
взвешенная
(руб/кв.м)
Среднее значение
(руб/кв.м)
Медианное значение
(руб/кв.м)
Мин. значение
(руб/кв.м)
Макс. значение
(руб/кв.м)
101 1 700 990 510,386 300 1 568 1 563 45 6 244

Стоимость земельных участков в целом в рассматриваемых районах находится в интервале от 45 руб./кв.м до 6 244 руб./кв.м. Такая разница в цене предложений обусловлена:

  • видом функционального назначения;
  • местоположением относительно населенных пунктов и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
  • площадью, формой и рельефом;
  • доступностью инженерных коммуникаций;
  • транспортным сообщением и пр.
Анализ рынка земельных участков под коммерческое использование

Как отмечалось выше, рынок земельных участков под коммерческую застройку в рассматриваемых районах в марте 2017 г. характеризуется ограниченным объемом предложения (8 участков). Цены на земельные участки значительно варьируются.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков под коммерческую застройку

Кол-во участков на рынке Объем рынка (сот.) Объем рынка (млн. руб.) Средне-взвешенная
(руб/сот.)
Среднее значение
(руб/сот.)
Медианное значение
(руб/сот.)
Миним. значение
(руб/сот.)
Макс. значение
(руб/сот.)
8 921 100 310,482 337 1 832 2 290 68 2 867

По состоянию на март 2017 года средняя цена предложений составила 1 832 руб./кв.м. Цена предложений 1 кв.м земельных участков колебался в пределах от 68 руб. до 2 867 руб.
По площади на продажу представлены участки от 1 100 кв.м до 600 000 кв.м.
В Южной части побережья (берег Черного моря) наблюдаются наиболее высокие цены.

Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков типа ИЖС в целом.

Кол-во участков на рынке Объем рынка
(кв.м)
Объем рынка
(млн. руб.)
Средне-взвешенная
(руб/кв.м)
Среднее значение
(руб/кв.м)
Медианное значение
(руб/кв.м)
Миним. значение
(руб/кв.м)
Макс. значение
(руб/кв.м)
68 74 890 127,034 1 696 1 743 1 635 417 6 244

Средняя цена предложений составила 1 743  руб./кв.м.  Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 417 руб. до 6 244  руб.   Соотношение средних цен предложений по рассматриваемым районам  приведено на диаграмме ниже.

Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря 2 133 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 481 руб./кв.м.

Район Кол-во участ-ков Объем рынка
(кв.м)
Объем рынка (млн. руб.) Средне-взвешенная
(руб/кв.м)
Среднее значение
(руб/кв.м)
Медианное значение
(руб/кв.м)
Миним. значение
(руб/кв.м)
Макс. значение
(руб/кв.м)
Северная часть (Азовское море) 33 43 700 68,075 1 558 1 487 1 500 417 3 000
Восточная часть 8 7 500 11,150 1 487 1 481 1 450 700 2 100
Южная часть
(Черное море)
27 23 690 47,809 2 018 2 133 1 917 583 6 244

Площадь земельных участков на рынке варьируется от 4,1 сот. до 30 сот.
Основную долю предложения составляют участки площадью до 10 сот. Доля крупных участков более 20 сот составляет 6% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение).
Наиболее часто встречающаяся площадь участков в продаже – 10 сот.

Анализ рынка земельных участков  под индивидуальное садоводство

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков типа СТ в целом.

Кол-во участков на рынке Объем рынка
(кв.м)
Объем рынка
(млн. руб.)
Средне-взвешенная
(руб/кв.м)
Среднее значение
(руб/кв.м)
Медианное значение
(руб/кв.м)
Миним. значение
(руб/кв.м)
Макс. значение
(руб/кв.м)
17 14 000 18,430 1 316 1 248 1 188 600 2 100

Средняя цена предложений составила 1 248  руб./кв.м.  Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 600 руб. до 2 100  руб.   Соотношение средних цен предложений по рассматриваемым районам  приведено на диаграмме ниже.

Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря – 1 429 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 044 руб./кв.м.

Район Кол-во участ-ков Объем рынка
(кв.м)
Объем рынка
(млн. руб.)
Средне-взвешенная
(руб/кв.м)
Среднее значение
(руб/кв.м)
Медианное значение
(руб/кв.м)
Миним. значение
(руб/кв.м)
Макс. значение
(руб/кв.м)
Северная часть (Азовское море) 8 5 600 6, 110 1 091 1 044 792 600 2 100
Восточная часть 0  —  —  —
Южная часть
(Черное море)
9 8 400 12,320 1 467 1 429 1 625 833 1 875

Площадь земельных участков на рынке варьируется от 4 сот. до 24 сот.
Основную долю предложения составляют участки площадью до 10 сот. Доля крупных участков более 20 сот составляет 1% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение).
Наиболее часто встречающаяся площадь участков в продаже – 6 сот.

 

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения

Рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения в рассматриваемых районах (вдоль береговой линии Керченского полуострова) характеризуется ограниченным объемом предложения (8 участков). Цены на земельные участки значительно варьируются.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков типа СХН в целом.

Кол-во участков на рынке Объем рынка
(кв.м)
Объем рынка
(млн. руб.)
Средне-взвешенная
(руб/кв.м)
Среднее значение
(руб/кв.м)
Медианное значение
(руб/кв.м)
Миним. значение
(руб/кв.м)
Макс. значение
(руб/кв.м)
8 691 000 62,150 90 153 120 45 300

Средняя цена предложений составила 153 руб./кв.м.   Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колеблется в пределах от 45 руб. до 300  руб.   Основная масса земель СХН предлагается в центральной части полуострова и в данном анализе не рассматривались.

Выводы:
  1. Стоимость земельных участков в целом по рассматриваемым районам находится в интервале от от 45 руб./кв.м до 6 244 руб./кв.м. Такая разница в цене предложений за сотку земельного участка (ЗУ) обусловлена:
  • видом функционального назначения;
  • местоположением относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
  • площадью, формой и рельефом;
  • доступностью инженерных коммуникаций;
  • транспортным сообщением и пр.

Средняя цена предложений земельных участков под индивидуальное садоводство составило  1 248  руб./кв.м.   Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 600 руб. до 2 100  руб.   Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря – 1 429 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 044 руб./кв.м. Основным ценообразующим фактором является удаленность от моря, т.е.  чем ближе район к береговой линии, тем выше удельная стоимость земельных участков.

  1. Средняя цена предложений земельных участков под индивидуальное жилое строительство составила 1 743 руб./кв.м.  Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колебался в пределах от 417 руб. до 6 244  руб.   Наибольший средний уровень цен наблюдается в южной части Керченского полуострова, на берегу Черного моря 2 133 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на восточной побережье – 1 481 руб./кв.м.  Также основным ценообразующим фактором является удаленность от моря, т.е.  чем ближе район к береговой линии, тем выше удельная стоимость земельных участков.
  2. Средняя цена предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения составила 153 руб./кв.м. Цена предложений 1 кв.м  земельных участков колеблется в пределах от 45 руб. до 300  руб.   Основная масса земель СХН предлагается в центральной части полуострова и в анализе не участвовала.
  3. Рынок земельных участков под коммерческую застройку в рассматриваемых районах характеризуется ограниченным объемом предложения (8 участков). По площади на продажу представлены участки от 1 100 кв.м до 600 000 кв.м. Цены на них значительно варьируются. Цена предложений 1кв.м земельных участков колебался в пределах от 68 руб. до 2 867 руб. Средняя цена предложений составляет 1 832  руб./кв.м.  В южной части побережья (берег Черного моря) наблюдаются наиболее высокие цены.

Такая разница в цене предложений обусловлена:

  • видом разрешенного использования;
  • местоположением относительно населенных пунктов и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
  • площадью;
  • доступностью инженерных коммуникаций и пр.

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Севастополя в мае 2019 года

Краткая характеристика города Севастополя.

Город Севастополь расположен на обоих берегах Севастопольской бухты. Территория города отличается сложным рельефом и разнообразными геоморфологическими, гидрографическими и климатическими условиями. Большой Севастополь, чья площадь составляет 1079 км² (включая 216 км² внутренних вод вместе с бухтами), застроен весьма неравномерно: южный и северный берега Севастопольской бухты занимают городские кварталы Севастополя, на восточном берегу, в устье реки Черной расположен Инкерман, к юго-востоку от Севастополя лежит Балаклава, у северной границы, в устье одноименной реки, расположен посёлок Кача.

Карта-схема границ микрорайонов г. Севастополя

Формирование микрорайонов города  происходило с учетом особенностей рельефа территории и конфигурации береговой линии. Морские бухты и балки, как правило, являются их основными естественными разделителями.  Сообщение между микрорайонами осуществляется   несколькими  транспортными  магистралями. В каждом микрорайоне имеются свои локальные центры, в которых сконцентрированы объекты социальной инфраструктуры.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости г. Севастополя

Данный анализ выполнен специалистами ООО «Даинна-Крым-Консалтинг» в результате исследования рынка аренды  коммерческой недвижимости представленной в сегментах торгово-офисной (торговые площади, помещения свободного назначения, офисы) и производственно-складской (склады, промбазы, производственные площади и пр.) недвижимости г. Севастополя.  В сегмент торгово-офисной недвижимости включены помещения свободного назначения (многофункциональные помещения), поскольку к данному типу помещений собственники относят помещения, которые могут иметь широкий круг использования (магазин, общепит, офис, салон, клиника и пр.). Рассматривались предложения аренды  в виде баз данных агентств недвижимости г. Севастополя и частных объявлений, представленных в СМИ и сети Интернет.

В массив объектов предложений, используемый для расчета аналитических индикаторов, входит 650 объектов.

В качестве аналитических индикаторов используются средние значения по рассматриваемым выборкам, выраженные в руб./кв. м. Статистическая обработка выборки по основным показателям выполняется на текущий месяц анализа. Результаты представлены в виде таблиц, графиков и диаграмм с комментариями и пояснениями.

Анализ цен для  торгово-офисной недвижимости  выполнялся по  основным микрорайонам города, в которых представлены предложения по аренде такой недвижимости:

  • Центр
  • 5 микрорайон (5 МКР)
  • Камыши
  • Летчика
  • Стрелецкая
  • Острякова
  • Корабельная

Структура предложения по функциональному назначению помещений представлена на диаграмме ниже.

Структура рынка аренды коммерческой недвижимости г. Севастополя

Наибольшее количество предлагаемых в аренду помещений составляют помещения торгово-офисного назначения – 90%. В меньшей степени производственно-складского назначения (10%).

На диаграмме  ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния рынка аренды коммерческой  недвижимости в целом по городу.

Величина арендной платы за 1 кв.м коммерческой недвижимости в г. Севастополе

Рынок аренды торгово-офисной недвижимости г. Севастополя состоит из помещений различной площади.  Для проведения анализа, а именно определения структуры данного сегмента рынка, помещения были сгруппированы в 5 групп, а именно: помещения до 20 кв. м; помещения от 21 до 100 кв. м; помещения от 101 до 250 кв. м; помещения от 251 до 500 кв. м; помещения от 501 кв. м. В целом,  структура рынка по данному показателю имеет следующий вид:

Структура рынка аренды торгово-офисной недвижимости г. Севастополя по площади

Как видно из приведенной диаграммы, наибольшее количество предложений представлено помещениями  общей площадью от 21 до 100 кв. м (55%). Ограниченное  количество предложений объектов площадью свыше 501 кв. м (2%).  Помещения площадью от 101 до 250 кв.м составляют 19% от всего рынка, а от 251 до 500 кв.м лишь 5%. Значительную часть рынка составляют помещения площадью до 20 кв.м (18%). Как правило, это объекты торговой недвижимости (павильоны, торговые места на рынках, пляжах (в курортный сезон),  «островки» для торговли и оказания услуг населению в торговых центрах, административных зданиях, места для размещения платежных терминалов и вендинговых автоматов)

Величина арендной платы торгово-офисной недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают величину арендной платы за 1 кв. м незначительно, а другие имеют существенное влияние.

Как видно из приведенной ниже гистограммы, площадь объекта  оказывает значительное влияние на величину арендной платы. Существует следующая зависимость — чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.

Величина аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в Севастополе в целом находится в интервале от 74 до 3 333 руб./кв.м. Средний показатель составляет – 870 руб./кв.м. Самый высокий показатель средней стоимости аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости площадью до 20 кв.м — 1255 руб./кв.м.  Как отмечалось выше, в данном сегменте в основном представлены объекты торговой недвижимости (павильоны, торговые места на рынках, пляжах, на туристических маршрутах (в курортный сезон),  «островки» для торговли и оказания услуг населению в торговых центрах, административных зданиях, места для размещения платежных терминалов и вендинговых автоматов). В курортный сезон (с мая по сентябрь)  количество таких предложений на рынке возрастает, что ведет к увеличению среднерыночного показателя величины арендной платы по городу в целом.

Помещения площадью выше 500 кв.м предлагаются в среднем за 430 руб./кв.м.

Величина месячной арендной платы за 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в г. Севастополе в зависимости от площади

Ниже приведена структура предложения и  анализ цен для  торгово-офисной недвижимости  по основным микрорайонам города, характеризующимся определенным уровнем развития социальной инфраструктуры, деловой активности, удобством транспортного сообщения,  привлекательностью для проживания и отдыха:

  • Центр
  • 5 микрорайон (5 МКР)
  • Камыши
  • Летчика
  • Стрелецкая
  • Острякова
  • Корабельная
Рисунок 2. Схема границ основных микрорайонов г. Севастополя

Структура предложения, согласно принятому районированию, представлена на диаграмме ниже.

Структура рынка аренды торгово-офисной недвижимости Севастополя по районам города

Наибольшее количество предложений представлено в центральной части города (44%). В Центре города наблюдается высокая деловая активность, имеющая круглогодичный характер. Здесь располагаются офисы и представительства   различных компаний,  государственные учреждения, торговая недвижимость, в которой представлена продукция ведущих брендов, турагентства и пр.

Соизмеримое количество предложений на рынке представлено в микрорайонах: «Острякова», «Камышовая», «Летчики» и «Стрелецкая» (от 10% до 15% рынка в каждом), наименьшее количество предложений в «5 микрорайоне» (3%).

Для этих частей города характерна круглогодичная деловая активность. В каждом микрорайоне есть свои локальные центры, в которых сконцентрированы объекты социальной инфраструктуры (торговая недвижимость, рынки, офисы, медучреждения, хорошо развита сфера услуг). Для этих районов характерна высокая плотность застройки многоквартирными жилыми домами. Через них проходят основные маршруты общественного транспорта, соединяющие другие районы города. За счёт близости к городским пляжам и парковым зонам в микрорайонах «Камышовая» и «Летчики» цены предложения как на жилую, так и на коммерческую недвижимость (продажа и аренда) выше относительно районов «Корабельная», «5 МКР».

На гистограмме  ниже представлена среднее значение месячной величины арендной платы за 1 кв. м торгово-офисной недвижимости в основных  микрорайонах   г. Севастополя.

Средняя величина арендной платы за 1 кв.м офисно-торговой недвижимости Севастополя по районам города

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании величины арендной платы на рынке коммерческой недвижимости. При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно локальных центров микрорайонов, пешеходных и транспортных потоков.

Микрорайон

Минимальное значение Среднее значение Максимальное значение
Севастополь

74

870

3 333

Центр

75

961

3 333

Стрелецкая

194

669

2 667

Летчики

225

1 028

3 333

Камышовая

244

785

3 333

5 МКР

137

736

1 600

Острякова

250

779

3 000

Корабельная

200 684

1 667

Наиболее высокие цены предложения представлены в районе Центра  (от 75 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 961 руб./кв. м и в районе «Летчики» (от 225 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 1028  руб./кв. м. Удельная средняя величина арендной платы в этих районах находится выше удельной средней величины по Севастополю в целом.

Самые низкие цены предложения представлены в микрорайонах «Корабельная» (от 200 до  1667 руб./кв. м) – средняя величина 684 руб./кв.м,  «5 МКР» (от 137 до 1 600 руб./кв.м), средняя величина – 736 руб./кв.м, в «Стрелецкой» средняя величина – 669 руб./кв.м.

В районе «Казачья» предложения по аренде ограничены. Данный район является одним из наиболее удаленных районов от центральной части города и соединяется с другими более развитыми районами единственной транспортной магистралью – Казачинским шоссе, жилой массив многоквартирных домов занимает незначительную часть территории всего района. В силу своего географического расположения (с трех сторон омывается морем) он является «тупиковым», через него нет сообщения с другими районами города.

Рассмотрим подробнее состояние рынка аренды торгово-офисной недвижимости в микрорайонах: «5 МКР», «Камышовая», «Летчики», «Стрелецкая».

Схема расположения микрорайонов «Камышовая», «Летчики», «Стрелецкая», «5 МКР»

В каждом рассматриваемом районе есть свои локальные зоны высокой деловой активности (отмечены на схеме выше) в которых сконцентрированы государственные учреждения, торговые и развлекательные объекты, офисная недвижимость, предприятия сферы услуг. Как правило, такие зоны формировались  вдоль основных транспортных магистралей:

  • в «Камышовой»: пр. Гер. Сталинграда, пр. Античный – новый микрорайон в районе бухта Омега;
  • на «Летчиках»: пр. Окт. Революции и ул. Фадеева в районе парка «Победы»;
  • в «Стрелецкой»: ул. Вакуленчука – пл. 50 лет СССР – пр. Гагарина;
  • В «5 МКР»: частично ул. Шевченко – частично ул. Маринеско.

В этих микрорайонах просматривается ярко выраженная зависимость: чем ближе к зонам высокой деловой активности, тем выше величина арендной платы за коммерческую недвижимость. Это наглядно подтверждается на следующих диаграммах.

Как видно из приведенных гистограмм, в рассматриваемых микрорайонах наблюдается снижение средней удельной величины арендной платы в зоне с не высокой деловой активностью относительно зоны с высокой деловой активностью от 26% до 57%.

Выводы:

  1. На рынке аренды г. Севастополя стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках практически отсутствует.
  2. Объекты торгово-офисной недвижимости занимают значительную долю на рынке аренды – 90%. Величина аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в целом в г. Севастополе находится в интервале от 74 до 3 333 руб./кв.м. Средний показатель составляет – 870 руб./кв.м.
  3. Самый высокий показатель средней стоимости аренды 1 кв.м торгово-офисной недвижимости площадью до 20 кв.м — 1255 руб./кв.м. В данном сегменте в основном представлены объекты торговой недвижимости (павильоны, торговые места на рынках, пляжах, на туристических маршрутах (в курортный сезон),  «островки» для торговли и оказания услуг населению в торговых центрах, административных зданиях, места для размещения платежных терминалов и вединговых автоматов). В курортный сезон (с мая по сентябрь)  количество таких предложений на рынке возрастает, что ведет к увеличению среднерыночного показателя величины арендной платы по городу в целом
  4. Достаточно широкий диапазон арендных ставок обусловлен такими факторами, как:
  • особенность локального местоположения (расположение относительно «красной линии», относительно остановок общественного транспорта; удобство доступа к объекту, интенсивность людских потоков, наличие парковки и пр.):
  • физические характеристики (общая площадь, этаж расположения, техническое состояние, доступность к помещениям и пр.)
  1. Наибольшее количество предложений представлено помещениями общей площадью  от 21 до 100 кв. м (55%). Ограниченное  количество предложений объектов площадью свыше 501 кв. м (2%).  Помещения площадью от 101 до 250 кв.м составляют 19% от всего рынка, а от 251 до 500 кв.м лишь 5%. Значительную часть рынка составляют помещения площадью до 20 кв.м (18%).
  2. Наибольшее количество предложений представлено в центральной части города (44%). Соизмеримое количество предложений на рынке представлено в микрорайонах: «Острякова», «Камышовая», «Летчики» и «Стрелецкая» (от 10% до 15% рынка в каждом), наименьшее количество предложений в «5 микрорайоне» (3%).
  3. Основным ценообразующим фактором для объектов торгово-офисной недвижимости,  является фактор местоположения.  Наиболее высокие цены предложения представлены в районе Центра  (от 75 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 961 руб./кв. м и в районе «Летчики» (от 225 до 3333 руб./кв. м), средняя величина арендной платы составляет – 1028  руб./кв. м. Удельная средняя величина арендной платы в этих районах находится выше удельной средней величины по Севастополю в целом. Самые низкие цены предложения представлены в микрорайонах «Корабельная» (от 200 до  1667 руб./кв. м) – средняя величина 684 руб./кв.м,  «5 МКР» (от 137 до 1 600 руб./кв.м), средняя величина – 736 руб./кв.м, в «Стрелецкой» средняя величина – 669 руб./кв.м.
  4. В микрорайонах: «5 МКР», «Камышовая», «Летчики», «Стрелецкая» просматривается ярко выраженная зависимость: чем ближе к локальным зонам высокой деловой активности, тем выше величина арендной платы за коммерческую недвижимость (снижение средней удельной величины арендной платы в зоне с не высокой деловой активности относительно зоны с высокой деловой активностью составляет от 26% до 57%).

Воспроизведение и цитирование всего материала или любой его части может производиться только с соответствующей ссылкой на источник.