Краткая характеристика города Евпатории

Евпатория — город-курорт, расположенный в степной, западной части Крымского полуострова. Город протянулся вдоль Евпаторийской бухты мелководного Каламитского залива. Средняя высота над уровнем моря составляет 10 м.

Протяжённость Евпатории с юга на север составляет 12 км, с востока на запад — 22 км. Численность постоянного населения города составляет  106 158 человек.

Климат Евпатории степной, сильно засушливый, хотя море чуть смягчает его. Зима очень мягкая, устойчивого снежного покрова обычно не наблюдается. Лето жаркое и засушливое. Из природных лечебных факторов следует отметить уникальные грязи и рапу, морские и минеральные воды, воздух и солнце, песок и целебные растения. В черте города и в прилежащих местах по береговой линии расположены многочисленные мелкопесчаные пляжи.

Город имеет регулярную планировку на юге, севере и западе. На юго-западе расположен курортный район. На востоке расположен старый город, имеющий типичную для восточных городов планировку с переплетением маленьких кривых улочек. Некоторые из домов в этом районе имеют возраст более 500 лет. На западе города — озеро Мойнаки, на востоке — озеро Сасык. В северо-западной части расположился современный город с высотными (до 18 этажей) зданиями, прямыми широкими улицами и проспектами. В северной части жилые районы Спутник-1 и Спутник-2 и промышленные предприятия.

Схема деления города по основным микрорайонам представлена на рисунке 1.

Город Евпатория можно условно подразделить на следующие микрорайоны:

Старый город. Охватывает зону старинной (дореволюционной) застройки, сохраняет планировку средневекового Гезлева. Достаточно тихий район (кроме набережной им. Терешковой). Расстояние до моря — не более 700 м. Его существенный минус — отсутствие нормальных дорог. В этом районе преимущественно частные дома, а также дома, поделенные на квартиры с несколькими хозяевами.

Санаторно-курортная зона (санаторный район, курортная зона).  Часто эти два микрорайона объединяют в один — курортно-санаторный.  Свое название эти микрорайоны получили из-за огромного количества расположенных здесь оздоровительных санаториев, пансионатов и гостиниц. Здесь созданы все условия для комфортного отдыха курортников. Удобная транспортная развязка, неплохие дороги с начерченными пешеходными переходами, множество маленьких магазинчиков, кафешек и ночных клубов, пляжи. Можно сказать, что здесь собраны практически все увеселительные заведения и развлечения, особенно в курортный период. Жилая недвижимость, в основном, представлена частным сектором.

Центр. Преимущественно многоэтажная застройка, большое количество магазинов и другой инфраструктуры. Расстояние до моря — от 1 до 3 км.

Район городского театра. Район города с красивыми, старинными зданиями. Одно-двухэтажные дома, застройки частного сектора, административные здания. Расстояние до моря — в пределах 900 м.

Район центрального рынка. Небольшой район с хорошей транспортной развязкой, поликлиникой, школой, административными зданиями и магазинами. Небольшое количество пятиэтажных домов. Расстояние до моря — в пределах 1,3 км.

Район Пожарки. Застройка индивидуальными жилыми домами, небольшое количество пяти и девятиэтажных многоквартирных домов.  Расстояние до моря — в пределах 1,1 км.

Вокзальный. Район ж/д вокзала и автовокзала. Характерна высокая деловая активность. Хорошее транспортное сообщение. Здесь сосредоточены магазины, офисы, представительства. Застройка, в основном, пятиэтажными жилыми домами.  Расстояние до моря — в пределах 2 км.

Район Кольца.  Охватывает частный и многоэтажный массивы, расположенные соответственно справа и слева от улицы Перекопской. Относительно близок к морю (от 100 до 400 метров). Есть летний микрорынок, магазины.

Пересыпь. Район расположился вдоль морского побережья (ул. Симферопольская) – узкая полоса вдоль моря при въезде в Евпаторию Частные постройки, мини-гостиницы, отели и пансионаты. Расстояние до моря — в пределах 200 м.

Мойнаки. Спальный район с развитой инфраструктурой: школы, детские сады, больницы, аптеки, банковские отделения, магазины. Прилегает к одноимённому озеру (лиману). Преимущественно многоэтажная застройка. Рядом — грязелечебница «Мойнаки»; до моря — 20-40 минут ходьбы.

Универсам. Один из деловых центров города. Застройка, в основном, 5-ти и 9-ти этажные дома новой постройки. Развитая инфраструктура. Расстояние до моря — в пределах 2,8 км.

8-ой микрорайон.  Спальный район, многоэтажные жилые дома, в основном 5, 9 этажей, новые постройки. Развитая инфраструктура, детские площадки, автостоянки, на цокольных этажах расположены магазины, аптеки, коммунальные службы. Расстояние до моря — в пределах 2,9 км.

9-ый микрорайон.  Спальный район с многоэтажными (5, 6, 11, 14 этажей) жилыми домами. Развитая инфраструктура, хорошее озеленение района, школы, детский сад, на цокольных этажах многоэтажек — магазины, банковские отделения, стоянки, детские площадки. Расстояние до моря — в пределах 2,9 км

За линией. Пятиэтажные дома, спальный район, находящейся за линией железной дороги. В основном в этом районе можно встретить пятиэтажки. Район сам по себе тихий, если не считать грохотание рядом проходящих поездов. Близко расположен к авто и ж/д вокзалам. Расстояние до моря — в пределах 2,2 км

Планы. Район застроен частными домовладениями, многоэтажками относительно новой постройки, развита своя инфраструктура. Расстояние до моря — в пределах 2,4 км.

Слободка. Достаточно большой район, который состоит из частого сектора. Можно встретить как одноэтажные, так и двухэтажные дома и частные пансионаты. На маленьких улицах района относительно тихо, инфраструктура развита слабовато. Расстояние до моря — в пределах 1,7 км.

Авиагородок.  Район спокойный, если не обращать внимания на грохот проходящих поездов. Своя развитая инфраструктура. Постройки в этом районе разные: есть частные дома, пяти-, девяти- и двухэтажные многоквартирные дома. Расстояние до моря — в пределах 2,5 км.

Нахаловка и район ст. Товарная. Северная часть города.  Основной типа застройки — частный сектор. частный сектор, маленькие магазинчики, слабо развитая инфраструктура, общественный транспорт слабо развит. Расстояние до моря — в пределах 2,4 км.

Спутник-1 и Спутник-2. Районы элитной коттеджной застройки. Слабо развитая инфраструктура.

Исмаил-Бей. Крупный, спальный район с частными домами на окраине города, инфраструктура: магазины, школа, общественный транспорт.

Анализ вторичного рынка квартир города Евпатории

На вторичном рынке квартир г. Евпатория  стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках в открытом доступе отсутствует. Данный анализ рынка выполнен в результате исследования рынка продажи жилой вторичного рынка квартир в г. Евпатории в декабре 2019 г. на основе данных о предложениях,  опубликованных на интернет-сайтах  www.avito.ru, www.domofond.ru и др.

Анализ цен жилой недвижимости  также выполнялся по основным  микрорайонам города, представленным выше на схеме (см. рис.1). Причем микрорайоны «Санаторный», «Курортная зона» и «р-н театра» объединены в один оценочный район «Санаторно-курортная зона», «8 микрорайон» и «9 микрорайон» объединены в один оценочный район «8-9 микрорайон».

Исследуемый объем выборки – 464 объектов в г. Евпатория и 145 объектов в близлежащих населенных пунктах. Общий объем выборки – 609 объекта. В качестве основных показателей используются минимальные, максимальные и средние значения стоимости 1 кв.м рассматриваемой недвижимости, выраженные в рублях. Результаты представлены в виде таблиц, гистограмм  и диаграмм с комментариями и пояснениями.

В таблице ниже представлены основные показатели, характеризующие состояния вторичного рынка квартир в г. Евпатория в декабре 2019 г.

Стоимость 1 кв.м общей площади квартир на вторичном рынке в целом по городу находится в интервале от 30 000 руб./кв.м  до 155 556 руб./кв.м. Среднее значение составляет 73 124 руб./кв.м.

Ценообразование квартир формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимости  за 1 кв. м незначительно, а другие имеют существенное влияние.

К основным ценообразующим факторам, существенно влияющим на формирование цены предложения можно отнести:

• местоположение относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• размер общей площади квартиры;
• этаж расположения;
• материал основных конструктивных элементов жилого дома;
• удобство планировки;
• качество отделки, общее техническое состояние и пр.

Общая структура предложения квартир на вторичном рынке по основным районам города представлена на диаграмме ниже.

Большую долю вторичного рынка  составляют 2-комнатные квартиры (37%). Доля 3-комнатных квартир на рынке составляет 29%, 1-комнатных – 24%, 4 и более комнатных всего 10%.

Как видно из приведенной выше гистограммы, размер квартиры оказывает значительное влияние на ее удельную стоимость. Самая высокая средняя стоимость характерна для 1-комнатных квартир и составляет 81 298 руб./кв.м. С увеличением числа комнат наблюдается уменьшение  средней стоимости 1 кв.м общей площади квартир.

Динамика изменения цен предложений с апреля 2017 г. по декабрь 2019 г.  представлена на графиках ниже.

Рассмотрим вторичный рынок квартир в разрезе основных микрорайонов города.

Как видно из приведенной диаграммы, большинство квартир предлагается к продаже в районе Центра (22%), Мойнаки (22%), 8-9 микрорайонах (16%). Доля предложений в остальных районах города составляет от 1% до 11% от общего объема рынка.

Как отмечалось выше, одним из основных ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости является  фактор местоположения. Он включает в себя такие показатели, как транспортная доступность, развитость социальной инфраструктуры, удаленность от парковых зон и пляжей и пр. На гистограмме, приведенной на рис. 6, можно четко увидеть, что наиболее «дорогими» районами являются прибрежные районы и районы исторической застройки:  район санаторно-курортной  зоны (средняя стоимость 1 кв. м– 90 540 руб.), район Старого города (80 350 руб./кв.м) и центральный район (80 303  руб./кв.м). Средняя стоимость квартир в других районах города находится в интервале от 58 328 руб./кв.м  до 70 512 руб./кв.м.

Динамика изменения цен предложений с апреля 2017 г. по декабрь 2019 г.  по районам города представлена на графиках ниже.

На вторичном рынке г. Евпатории предлагаются к продаже квартиры не только в границах города, но и  в близлежащих населенных пунктах (см. рис. 8),  часть из которых, согласно административному делению, расположены на  территории Сакского района.

Самыми крупными из них являются:

пгт. Заозерное.  Расположен на черноморском побережье к западу от г. Евпатория. Многочисленные санатории, пансионаты, большое количество зеленых зон, частная застройка и 5-ти этажные жилые дома. Расстояние до города Евпатория — в пределах 7 км, расстояние до моря не превышает 1,3 км.

пгт. Мирный. Также  множество санаториев, пансионатов и домов частного сектора. Район славится хорошими песчаными пляжами, чистым морем, до недавнего времени в районе поселка проводился знаменитый фестиваль «Казантип». Расстояние до города Евпатории — 27 км, расстояние до моря не превышает 1,5 км.

пгт. Новоозерное. Основной тип застройки — 5-ти этажные жилые дома. Расположен на берегу морского залива Донзулав. Расстояние до города Евпатории — 30 км, расстояние до моря не превышает 7 км.

Уровень цен в  пгт. Заозерное составляет  57 830 руб.,  пгт. Мирном – 57 900 руб/кв.м,  в  с. Уютном – 57 707 руб., в с. Штормовое – 58 527 руб./кв.м.  Наименьшая стоимость на вторичном рынке квартир представлена в пгт. Новоозерное – 38 901 руб./кв.м.

Динамика изменения цен предложений с апреля 2017 г. по декабрь  2019 г. в близлежащих населенных пунктах к г. Евпатории представлена на графиках ниже.

Выводы:

1. На вторичном рынке квартир г. Евпатория стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках в открытом доступе отсутствует
2. Стоимость 1 кв.м общей площади квартир на вторичном рынке в целом по городу находится в интервале от 30 000 руб./кв.м до 155 556 руб./кв.м. Среднее значение составляет 73 124 руб./кв.м.
3. Самая высокая средняя стоимость характерна для 1-комнатных квартир и составляет 81 298 руб./кв.м. С увеличением числа комнат наблюдается уменьшение средней стоимости 1 кв.м общей площади квартир.
4. Большую долю вторичного рынка составляют 2-комнатные квартиры (37%). Доля 3-комнатных квартир на рынке составляет 29%, 1-комнатных – 24%, 4 и более комнатных всего 10%.
5. Наиболее «дорогими» районами являются прибрежные районы и районы исторической застройки: район санаторно-курортной зоны (средняя стоимость 1 кв. м– 90 540 руб.), район Старого города (80 350 руб./кв.м) и центральный район (80 303  руб./кв.м). Средняя стоимость квартир в других районах города находится в интервале от 58 328 руб./кв.м  до 70 512 руб./кв.м.
6. Уровень цен в пгт. Заозерное составляет 57 830 руб.,  пгт. Мирном – 57 900 руб/кв.м,  в  с. Уютном – 57 707 руб., в с. Штормовое – 58 527 руб./кв.м.  Наименьшая стоимость на вторичном рынке квартир представлена в пгт. Новоозерное – 38 901 руб./кв.м.
7. Достаточно широкий диапазон цен предложений за 1 кв. м обусловлен такими факторами, как:

• особенность местоположения (относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе, близость к парковым зонам и благоустроенным пляжам и пр.);
• физические характеристики (общая площадь, этаж расположения, техническое состояние и пр.)

Анализ рынка КВАРТИР Евпатории на декабрь 2019 (PDF)

Исследуемый объем выборки – 67 объектов в г. Евпатория и 393 объекта в близлежащих населенных пунктах. Общий объем выборки – 460 объектов. В качестве основных показателей используются минимальные, максимальные и средние значения стоимости 1 кв.м рассматриваемой недвижимости, выраженные в рублях. Результаты представлены в виде таблиц, гистограмм и диаграмм с комментариями и пояснениями.
Структура предложения, согласно принятому районированию г. Евпатории, представлена на диаграмме.

На март 2019 г. на рынке представлено 67 участков.

Наибольший объем предложения свободных земельных участков находится в районах Исмаил-Бей (27%),  Спутник-1 (22%), Спутник-2 (19%) и в районе новой нарезки Спутник-3 (19%). В центральной части города предложения отсутствуют.
В таблице ниже приведены основные показатели, характеризующие состояния рынка участков под ИЖС в целом.

По состоянию на март  2019 года средняя цена предложений составила 295 542  руб./сот.  Цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 83 333 руб. до 1 861 111 руб.   Достаточно широкий диапазон цен обусловлен влиянием различных факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимости  за 1 сотку незначительно, а другие имеют существенное влияние.

К основным ценообразующим факторам, существенно влияющим на формирование цены предложения можно отнести:

• местоположение относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• размер общей площади;
• форма, рельеф;
• наличие инженерных коммуникаций;
• качество подъездных путей и пр.

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на диаграмме ниже

Наибольший уровень цен наблюдается в Старом городе   – 1 328 942  руб./сот в Центре предложения отсутствуют. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в микрорайоне «Спутник-1» – 141 000 руб./сот.

Площадь земельных участков на рынке варьируется от 5,7 сот. до 52 сот.

Основную долю предложения составляют участки площадью от 4 до 10 сот (96%). Доля крупных участков более 20 сот составляет 1% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение). Наиболее часто встречающаяся  площадь участков в продаже – 6 сот.

Динамика изменения цен предложений с апреля 2017 г. по март 2019 г.  представлена на графике ниже.

Прослеживается тенденция снижения среднерыночного показателя удельной стоимости земельных участков  в г. Евпатории в целом. Однако более глубокий анализ ситуации на рынке позволят сделать следующее заключение.

Увеличение объема рынка и снижение среднерыночной стоимости 1 кв.м земельных участков обусловлены уменьшением предложения «дорогих» участков в основной части города и значительным увеличением предложения недорогих участков на окраине города (районы Исмаил-Бей, Спутник-1, Спутник-2, в том числе  в новом микрорайоне в северной части города -район новой нарезки Спутник-3.

В целом по городу, колебание удельной стоимости участков имеют сезонный характер. В разрезе основных районов города среднерыночные показатели имеют соизмеримое значение с осенью прошлого года.

На рынке земельных участков под ИЖС  г. Евпатории предлагаются к продаже объекты  не только в границах города, но и  в близлежащих населенных пунктах (см. схему ниже),  часть из которых, согласно административному делению, расположены на  территории Сакского района.

Как отмечалось не однократно, основным ценообразующим фактором является фактор местоположения. Одним из показателей его является близость к береговой линии и в частности  к обустроенным пляжам. В связи с этим, для проведения дальнейшего анализа, объекты были сгруппированы по населенным пунктам, расположенным вдоль береговой линии и в отдельную группу вошли объекты, расположенные в прочих населенные пунктах,  удаленных от уреза воды (см. схему, представленную на рисунке выше).

Самый высокий уровень цен в пригороде Евпатории наблюдается в населенных пунктах (НП), расположенных вдоль берега моря. Так в пгт. Заозерное средняя стоимость земельных участков составляет – 274 309  руб./кв.м, в с. Поповка – 250 190 руб./кв.м, в с. Прибрежном – 206 222 руб./кв.м. В других прибрежных НП от 119 667  руб./кв.м до 205 638 руб./кв.м. В прочих населенных пунктах, расположенных на удалении от береговой зоны средняя стоимость 1 кв.м составляет 49 294 руб./кв.м.

Выводы:

1. На рынке земельных участков г. Евпатория стоимостная информация представлена только в виде цен предложений. Информация о фактических сделках в открытом доступе отсутствует.
2. Наибольший объем предложения свободных земельных участков находится в районах Исмаил-Бей (27%), Спутник-1 (22%), Спутник-2 (19%) и в районе новой нарезки Спутник-3 (19%). В центральной части города предложения отсутствуют.
3. По состоянию на март  2019 года средняя цена предложений составила 295 542  руб./сот.  Цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 83 333 руб. до 1 861 111 руб.
4. К основным ценообразующим факторам, существенно влияющим на формирование цены предложения можно отнести:

• местоположение относительно центра города и береговой линии, наличия социальной инфраструктуры в районе;
• размер общей площади;
• форма, рельеф;
• наличие инженерных коммуникаций;
• качество подъездных путей и пр.

5. Наибольший уровень цен наблюдается в Старом городе – 1 328 942  руб./сот в Центре предложения отсутствуют. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в микрорайоне «Спутник-1» – 141 000 руб./сот.
6. Увеличение объема рынка и снижение среднерыночной стоимости 1 кв.м земельных участков обусловлены уменьшением предложения «дорогих» участков в основной части города и значительным увеличением предложения недорогих участков на окраине города (районы Исмаил-Бей, Спутник-1, Спутник-2, в том числе в новом микрорайоне в северной части города -район новой нарезки Спутник-3.
7. Основную долю предложения составляют участки площадью от 4 до 10 сот (96%). Доля крупных участков более 20 сот составляет 1% предложения (как правило, это объединенные несколько участков в одно предложение). Наиболее часто встречающаяся площадь участков в продаже – 6 сот.
8. Самый высокий уровень цен в пригороде Евпатории наблюдается в населенных пунктах (НП), расположенных вдоль берега моря. Так в пгт. Заозерное средняя стоимость земельных участков составляет – 274 309 руб./кв.м, в с. Поповка – 250 190 руб./кв.м, в с. Прибрежном – 206 222 руб./кв.м. В других прибрежных НП от 119 667  руб./кв.м до 205 638 руб./кв.м. В прочих населенных пунктах, расположенных на удалении от береговой зоны средняя стоимость 1 кв.м составляет 49 294 руб./кв.м.

 Анализ рынка земельных участков Евпатории под индивидуальное жилищное строительство